- Le tasse su Airbnb vengono applicate su qualunque reddito che si ottiene dalla locazione di un immobile, in quanto proprietario, host o semplicemente intermediario.
- In base al Decreto-legge 50/2017 c’è la possibilità di aderire a un’agevolazione fiscale, la cedolare secca, con un versamento fisso del 21%. Con le ultime norme sugli affitti brevi è stata introdotta una aliquota doppia al 21% o al 26%.
- Dal 2024 è necessario per tutti i proprietari di immobili con finalità turistiche o destinati ad affitti brevi munirsi di CIN, Codice Identificativo Unico.
Conoscere come funzionano le tasse su Airbnb ti permette di valutare quali sono i reali introiti che potrai ottenere dall’affittare un appartamento o un Bed & Breakfast. Il servizio di sharing economy è nato a San Francisco nel 2009 al fine di offrire spazi condivisi agli universitari e ha avuto, in poco tempo, un enorme successo.
Oggi sono più di 250 mila gli alloggi disponibili sulla piattaforma, di cui 150.000 solo in Italia. Per il CEO Brian Chesky, il nostro Paese è uno dei migliori 10 al mondo per la compagnia.
Qual è il vantaggio di affittare casa su Airbnb? Potrai ottenere piccole somme integrative a uno stipendio o svolgere questa attività come un lavoro a tempo pieno. In quanto fonte di reddito sarà sottoposta a tassazione.
In base alle ultime disposizioni europee e italiane, da gennaio 2024 la piattaforma di Airbnb tratterrà a coloro che affittano case la cedolare secca del 21%, dove si applica, oppure al 26%. Vediamo come funzionano gli aspetti fiscali e le dichiarazioni dei redditi derivati dalla piattaforma, oltre ai nuovi obblighi in merito al CIN.
Indice
- Airbnb Italia: serve la partita IVA per affittare?
- Come funzionano le tasse con Airbnb
- La nuova normativa sugli affitti brevi
- CIN obbligatorio dal 2024 anche con Airbnb
- Airbnb e dichiarazione dei redditi 2024
- Tassazione IRPEF Airbnb
- Cedolare secca con Airbnb
- Quanto si guadagna con Airbnb
- Come non pagare le tasse su Airbnb
- Come scaricare l’IVA con Airbnb
- In che modo si pagano le tasse su Airbnb
Airbnb Italia: serve la partita IVA per affittare?
Diventare un host di Airbnb in Italia, ovvero come proprietario che mette a disposizione il suo appartamento, comporta numerosi vantaggi. Dal punto di vista economico, puoi ottenere un introito sfruttando uno spazio a tua disposizione e condividendolo, per un tempo determinato (entro i 30 giorni) con altre persone.
Questa tipologia di servizio viene definito affitto breve. In quanto attività che genera reddito, sarà sottoposta ad una tassazione in Italia. Quindi se vuoi diventare un host dovrai valutare questi due aspetti:
- l’apertura della partita IVA;
- qual è il guadagno netto.
Chiariamo subito al primo punto. Oggi puoi operare su Airbnb anche senza partita IVA se svolgi questa attività in modo occasionale. Però se vuoi trasformarla in un lavoro a tempo pieno, gestendo un tuo appartamento oppure altre locazioni, potrai farlo in modo professionale.
In questo caso, data la modalità di lavoro continuativa, dovrai aprire partita IVA come attività di affittacamere e bed & breakfast per brevi soggiorni, con codice ATECO 55.20.51: “Affittacamere per brevi soggiorni, case ed appartamenti per vacanze, bed and breakfast, residence”.
Per ciò che riguarda la tassazione sugli introiti che otterrai con Airbnb, devi considerare il Decreto-legge 50 del 2017 che ha istituito la cosiddetta “Tassa Airbnb”, oltre alle recenti novità in termini di affitti brevi introdotte dal governo Meloni e a livello europeo.
Come funzionano le tasse con Airbnb
Dal 2018 sono in vigore regole specifiche per i versamenti delle tasse per l’attività su Airbnb. Infatti, con la tassa Airbnb si è andato a porre attenzione a tutti quegli introiti derivanti dalle attività che riguardano:
- affitti proposti direttamente dai proprietari;
- gestione camere da parte di servizi professionali di host;
- pagamento gestito da intermediari immobiliari e agenzie.
Quest’ultimo caso va a comprendere proprio quelle attività che prevedono l’utilizzo di Airbnb. Il fine è quello di semplificare gli adempimenti fiscali e al contempo limitare l’evasione fiscale per i pagamenti di piccoli importi riguardanti questo settore. Dovrai considerare:
- tasse predefinite;
- tasse aggiuntive.
Le prime fanno riferimento alle imposte dirette sul guadagno che otterrai su Airbnb con l’affitto di una camera, o di un appartamento. Nel secondo si vanno a inglobare le eventuali tasse ulteriori, che possono essere collegate alla pulizia, all’imposta di soggiorno, o altre tipologie di adempimenti.
La nuova normativa sugli affitti brevi
A partire dal 2024 è attiva la nuova normativa sugli affitti brevi, una vera e propria stretta per chi opera in questo settore, fortemente competitivo rispetto al turismo italiano. Dal primo gennaio 2024 la cedolare secca cambia volto, suddividendosi in questo modo:
- l’aliquota resta al 21% per chi affitta un solo immobile per brevi periodi;
- l’aliquota sale al 26% per chi affitta due o più immobili per periodi brevi.
Per chi affitta quindi più di un immobile, l’aliquota della cedolare secca è del 26%. Questa stretta in linea generale rende meno vantaggioso proporre soggiorni brevi presso gli immobili piuttosto che le soluzioni a lungo termine, operazione volta a tutelare sia il settore immobiliare che quello turistico italiano.
Inoltre la piattaforma di Airbnb si è trovata nel 2023 al centro di un contenzioso con la Procura di Milano per la mancata dichiarazione e il mancato versamento delle tasse allo Stato. Da quest’anno quindi Airbnb in quanto sostituto di imposta applicherà la ritenuta del 21% o del 26% in modo automatico agli host, ovvero ai proprietari che affittano case per periodi brevi.
A questo proposito, tutti coloro che propongono affitti brevi tramite Airbnb in modo non professionale devono dichiarare se nel proprio caso è applicabile l’aliquota al 21% oppure se l’attività svolta è di tipo professionale e si applica la tassazione maggiore.
CIN obbligatorio dal 2024 anche con Airbnb
Una novità di quest’anno è l’introduzione dell’obbligo del CIN, il Codice Identificativo Nazionale associato all’immobile posto in locazione. Questo significa che i proprietari di strutture turistiche e ricettive, ma anche di abitazioni poste in affitto breve, devono necessariamente richiedere l’assegnazione del codice presso il portale online dedicato.
Per ottenere il CIN quindi bisogna collegarsi al sito ufficiale messo a disposizione per le pratiche, ovvero andare su bdsr.ministeroturismo.gov.it e inserire diverse informazioni che riguardano l’immobile, come i dati catastali e la conferma del rispetto delle norme di sicurezza.
Una volta ricevuto questo codice, va applicato come obbligo di legge in questi modi:
- all’esterno dell’immobile posto in locazione breve o turistica, in modo che sia visibile e riconoscibile;
- indicato all’interno di ogni annuncio pubblicato online, anche su piattaforme di intermediazione come Airbnb.
La mancata comunicazione del codice causa l’applicazione di multe in denaro variabili in base all’illecito compiuto, da qualche centinaia di euro fino anche a raggiungere 8.000 euro di sanzione. L’obbligo scatta ufficialmente da settembre con l’entrata in vigore della norma, anche se l’applicazione delle sanzioni in caso di omissione sarà attuata solamente da novembre, per cui c’è una finestra di tempo per aggiornarsi.
Airbnb e dichiarazione dei redditi 2024
Cosa devi dichiarare a fine anno come proprietario che utilizza Airbnb? I guadagni che hai ottenuto dagli affitti vanno a creare reddito e in questo caso sei obbligato a dichiararli sia in quanto persona fisica, sia se disponi di partita IVA.
Con l’introduzione della speciale tassa Airbnb, in quanto host o proprietario, avrai la possibilità di scegliere tra due diverse forme di imposizione fiscale:
- tassazione IRPEF;
- cedolare secca.
La scelta deve avvenire con attenzione, valutando quali sono le tue prospettive di business, dato che andrà ad incidere sull’importo finale che dovrai versare. Un calcolo sbagliato potrà ridurre di molto i tuoi profitti personali o della tua attività d’impresa.
Per questo ti suggeriamo di affidarti a un consulente o a uno studio di commercialisti al fine di non commettere errori e trovarti a versare più soldi rispetto a quanto dovuto o ad affrontare sanzioni per eventuali ritardi.
Airbnb, a seguito dell’entrata in vigore delle nuove norme, ha chiesto agli host non professionisti di fare una scelta per l’eventuale applicazione della cedolare secca. La piattaforma verserà quindi quanto trattenuto per questa tassa all’Agenzia delle Entrate, fornendo agli host la certificazione unica con tutte le informazioni per procedere con la dichiarazione dei redditi.
Generalmente chi affitta meno di cinque alloggi e non ha una partita IVA è considerato host non professionista, mentre al contrario chi svolge questa attività in modo continuativo e con diversi immobili in affitto è un professionista. Agli host non professionisti che non procedono per tempo alla comunicazione alla piattaforma della scelta sulla tassazione, viene applicata in automatico la cedolare secca.
Tassazione IRPEF Airbnb
La tassazione IRPEF va ad indicare l’Imposta sul reddito delle Persone Fisiche applicata sul guadagno percepito da un singolo soggetto nel corso dell’anno. Al suo interno verranno inseriti tutti i redditi che avrai concretizzato.
Sono soggetti a questa imposta i redditi di lavoratori dipendenti, alcuni autonomi e pensionati. La locazione tramite Airbnb svolta in modo professionale rientra tra le fonti di reddito e come tale dovrà essere inglobata all’interno dell’IRPEF.
Il reddito imponibile è pari al 95% calcolato sul canone di locazione percepito, andando ad eliminare un 5% per quanto riguarda le eventuali spese sostenute all’utilizzo del servizio Airbnb. Inoltre, il guadagno ottenuto si andrà a cumulare con quello di altre entrate, come stipendi o altri redditi.
Cedolare secca con Airbnb
La cedolare secca è un regime facoltativo che ti consente, in quanto host, di non pagare singolarmente le seguenti tasse:
- imposta di registro;
- IRPEF e addizionali;
- imposta di bollo.
Queste voci sono quindi inglobate in un’imposta sostitutiva fissa, ovvero la cedolare secca, che sarà pari al 21% o al 26% secondo le ultime novità, calcolata sugli introiti complessivi ottenuti dalla tua attività di affittacamere con Airbnb. Potrai accedere a questa tipologia di tassazione nei seguenti casi:
- il canone è percepito da un intermediario immobiliare, come Airbnb;
- il cliente effettua un pagamento a un servizio di host terzo che poi lo verserà al proprietario, previa commissione;
- ottieni il pagamento in maniera diretta.
Rispetto alla tassazione IRPEF, in cui vi è una 5% di deduzione forfettaria dei costi, nel caso della cedolare secca non sono previste detrazioni. L’unica alternativa è quella di aprire partita IVA e scegliere un regime fiscale che ti permetterà di avere una deduzione dei costi e dell’IVA.
Spese di pulizia e tasse
Quali sono i servizi accessori che concorrono a creare l’imponibile o sono deducibili? Ecco cosa potrai considerare come voci da detrarre nella dichiarazione dei redditi:
- fornitura di biancheria;
- pulizia;
- utenze;
- Wi-Fi;
- area condizionata.
Se offri questi servizi opzionali è applicabile anche la cedolare secca. Mentre non potrai scegliere questa tipologia di tassazione se offri anche altre attività, come la fornitura di pasti, guida turistica o servizio di trasporto.
Tassa di soggiorno
Un discorso a parte deve essere fatto per la tassa di soggiorno. Questa viene considerata tra quelle aggiuntive, dato che può variare in base al Paese in cui offri il servizio di sharing economy con Airbnb. Nel caso dell’Italia il pagamento varia in rapporto al Comune in cui è presente la tua camera o appartamento.
Tieni presente che non tutti i Comuni italiani applicano la stessa tassa di soggiorno e molti non la applicano affatto. i Comuni con tassa di soggiorno più elevata sono quelli delle principali città turistiche italiane, come Roma, Venezia, Firenze e così via.
Queste cifre, che per il cliente corrispondono a qualche euro sul totale del pagamento al proprietario, vengono raccolte dal proprietario stesso e poi versate al Comune in un’unica soluzione. Nel caso di Airbnb, le regole stabiliscano che l’host comunichi chiaramente in modo preventivo al cliente qual è l’importo di tale tassa, in base alle disposizioni del Comune e anche la riscossione può cambiare in base alla zona.
In alcuni casi infatti può essere riscossa con la piattaforma stessa, in altri casi in modo separato, in base anche alla tipologia di account come host che hai creato.
Airbnb è un sostituto di imposta?
Su questa tematica vi è stata fino ad adesso un po’ di confusione. La sentenza del Tar del Lazio nel 2020, ha chiarito alcuni aspetti. Infatti, è stata rigettata l’opposizione da parte di Airbnb alla richiesta di pagamento dell’Agenzia delle Entrate sulla tassa di soggiorno.
In base alla legge 50/2017, tutti gli intermediari immobiliari sono tenuti a svolgere la funzione di sostituto d’imposta per quanto riguarda questa tassa. Prima di questa normativa, il suo adempimento avveniva in maniera differenziata.
Ad esempio, in comuni come Milano, Firenze e Torino, la tassa di soggiorno veniva applicata direttamente da Airbnb andando a versare l’importo all’ente di riferimento, mentre in altre regioni, il pagamento doveva avvenire da parte del proprietario/host, con il versamento dell’importo per F24. Invece, oggi Airbnb è obbligato ad eseguire ovunque questo pagamento.
Quanto si guadagna con Airbnb
Come fare a calcolare quanto si guadagna con Airbnb? Nella tabella seguente abbiamo riportato quali sono i costi previsti.
| Descrizione | Importo |
| Commissione Airbnb | 3-5% per l’host, circa il 14% per il cliente |
| Tassa IRPEF | Imponibile 95% |
| Cedola secca | 21% o 26% |
| Tassa di soggiorno | variabile |
| IVA | 22% |
Sul singolo pagamento che ottieni da un cliente, dovrai considerare una trattenuta della piattaforma pari al 15% sul totale richiesto, in quanto servizi di intermediazione, da suddividere tra host e cliente. Se utilizzi un regime ordinario, si applicherà una tassazione IRPEF variabile, mentre se decidi di impiegare il sistema sostitutivo di cedolare secca, dovrai considerare il 21% o il 26% in base al numero di immobili in affitto.
Come non pagare le tasse su Airbnb
Non è possibile evitare il pagamento delle imposte con Airbnb. Se vuoi utilizzare il servizio Airbnb devi andare a valutare anche la tassazione annuale. Questa si applicherà sia se effettui questa attività in modo sporadico, sia se decidi di renderla come lavoro primario.
Infatti, dal 2017 il governo italiano ha posto una stretta su questa tipologia di attività al fine di evitare pagamenti in nero in un settore come quello elettronico, in forte espansione. Potrai però adottare soluzioni di risparmio, entro i limiti di legge, ad esempio valutando di scegliere il regime a cedola secca.
Come scaricare l’IVA con Airbnb
Se vuoi scaricare l’IVA sulle fatture, potrai farlo se disponi di un’attività d’impresa di gestione degli affitti brevi. L’applicazione dell’IVA è collegata a due fattori:
- iscrizione al VIES;
- scelta del regime fiscale.
Il VIES (Vat Information Exchange System) è un sistema informatico attraverso cui è possibile ottenere uno scambio di informazioni in ambito comunitario. È obbligatorio se vuoi effettuare attività di vendita e acquisto con IVA in Europa.
Inoltre, dovrai disporre anche di una partita IVA intracomunitaria. L’altro aspetto da considerare è la tipologia di regime fiscale che andrai ad adottare. In base ad esso sarai tenuto al versamento dell’IVA. Vediamo come funziona.
Nel regime semplificato otterrai una fattura senza applicazione d’IVA, ma con il compenso lordo. Lo stesso vale se rientri nel regime forfettario. In ambedue i casi, dovrai essere tu ad integrare la rispettiva quota di IVA in base al sistema di reverse charge.
Con questo termine si considera un particolare meccanismo in base al quale si determina lo spostamento degli obblighi fiscali dal soggetto che emette la fattura a chi invece la riceve. Quindi come host o proprietario sarai tenuto ad assolvere all’imposta in nome e per conto di Airbnb.
Per quanto riguarda il sistema ordinario, otterrai una fatturazione con un importo d’IVA che applicherà sempre il sistema reverse charge. Quindi dovrai essere tu a indicare l’importo dell’imposta e inserire l’IVA sia nel registro degli acquisti, sia in quello delle vendite. Infine, in quanto persona fisica, dovrai pagare l’IVA pari al 22%.
In che modo si pagano le tasse su Airbnb
In quanto proprietario di un immobile, dovrai inserire l’importo ottenuto dalla locazione attraverso il 730 precompilato. Le sezioni di riferimento sono:
- quadro B: dovrai indicare il guadagno come reddito fondiario, se sei il proprietario dell’immobile;
- quadro D: se svolgi la funzione di host o di intermediario con Airbnb dovrai inserire l’importo come reddito diverso.
La compilazione potrà essere effettuata ogni anno dal 23 maggio. La piattaforma Airbnb facilita il processo grazie al fatto che disporrai di una scheda fiscale con il guadagno lordo. Dal 2024 la piattaforma applica in automatico la tassazione a cedolare secca trattenendo le somme direttamente. La piattaforma fornirà quindi agli host tutti i dati per poter procedere con la dichiarazione dei redditi.
Normalmente invece il versamento delle tasse deve essere eseguito con F24, in un’unica soluzione oppure con un acconto del 95% entro il 30 giugno e saldo del restante, entro il 30 giugno dell’anno successivo, con l’applicazione di una maggiorazione dello 0,40%. Nel caso in cui l’importo superi i 257€, è possibile dilazionarlo in tre rate, con un primo versamento del 60% a giugno, un secondo acconto a novembre e un saldo a giugno dell’anno successivo.
I codici da inserire nell’F24 da usare normalmente sono i seguenti:
- 1840: acconto prima rata;
- 1841: acconto seconda rata o pagamento unica soluzione;
- 1842: saldo.
Invece, se svolgi la funzione di host con partita IVA, il versamento delle tasse varia in base alla tipologia di regime fiscale. Il pagamento avviene entro il 16 del mese successivo, attraverso F24 e inserendo il codice tributo 6493.
Tasse Airbnb – Domande frequenti
Come proprietario dovrai pagare le tasse sul reddito percepito dal canone di locazione, mentre come affittuario sarai tenuto a versare quella di soggiorno, dove prevista.
Dovrai inserire i redditi percepiti con Airbnb nella dichiarazione del 730 o dell’Unico nel quadro B o D. Anche per chi utilizza Airbnb è obbligatorio dichiarare i redditi percepiti.
Il pagamento della cedolare secca avviene in modo automatico, perché dal 2024 la piattaforma trattiene gli importi e li versa all’Agenzia delle Entrate.
Per chi affitta con Airbnb la tassazione con cedolare secca da gennaio 2024 viene trattenuta direttamente dalla piattaforma.
Con le nuove norme sugli affitti brevi, a partire da gennaio 2024 la cedolare secca viene trattenuta direttamente dalla piattaforma di Airbnb, con aliquota al 21% per chi affitta un solo immobile e al 26% per chi invece ne affitta da due o più.
No l’immobile non è più utilizzato per affitti brevi, lo era solo fino a quando è stato caricato sulla piattaforma di airbnb.
Quindi CIN non obbligatorio e la richiesta di dati catastali che continuo a ricevere è dovuta per gli affitti di inizio anno?
Buongiorno, dovrebbe essere in questo modo.
G.
Buongiorno,
da luglio 2024 ho rimosso l’annuncio del mio immobile da AirBnb non volendo più effettuare la locazione per brevi periodi tramite piattaforma.
Da qualche settimana continuo a ricevere email da Airbnb che mi richiede la compilazione dei dati catastali. Questo ai soli fini di identificare l’immobile per il pagamento della cedolare, selezionata ad inizio anno, per gli eventuali affitti percepiti fino a luglio 2024?
Non c’è obbligo in questo caso di procedere con il rilascio del CIN, corretto?
Grazie
Buongiorno,
se ancora l’immobile è utilizzato per affitti brevi, il codice cin è obbligatorio dal 01 01 2025.
Team partitaiva.it
Buonasera,
sono proprietario di un’immobile in società (società agricola) che vorremmo affittare su airb&b, è possibile farlo inserendo la partita iva della società? Come avviene la tassazione?
Grazie
Buongiorno,
in linea di principio è possibile. La tassazione dipende dal regime fiscale adottato.
Grazie per averci scritto
Salve, mia moglie con la cugina hanno una casa in Kenya acquistata nel 2019 e dallo scorso anno l’affittano per brevi periodi su Airbnb. E’ stata regolarmente dichiarata in Italia e viene pagata l’Ivie (salita quest’anno all’1,06%). I primi due anni è stato inviato il modello Redditi PF per poter indicare il valore della casa (mia moglie è una dipendente privata) ma successivamente ho letto che non era più necessario e perciò è stato fatto il 730. Quest’anno può fare il 730 indicando i redditi (al 50% con la cugina)nel quadro B o deve presentare il modello Redditi PF? Airbnb ha fornito il totale degli introiti.
Grazie
Buonasera,
Relativamente alla detenzione degli immobili esteri dovrebbe essere compilato il quadro W del modello 730. Relativamente ai redditi derivanti dall’immobile estero, gli stessi rientrano nell’ambito dei redditi diversi art .67 Tuir da indicare nel quadro D.
grazie per averci scritto
Grazie
Buongiorno,
Sono residente in Olanda, iscritto all’Aire e ho una casa in affitto in Italia che utilizzo una parte dell’inverno e ho intenzione di mettere in affitto su AirBnb. (con delega del proprietario ovviamente)
Se utilizzo la cedolare secca direttamente tramite la piattaforma di Airbnb i guadagni lordi si andranno ad accumulare nella mia dichiarazione dei redditi annuale in Olanda?
Grazie
Buongiorno,
dovrebbe chiedere al suo commercialista olandese. Nel caso specifico potrebbe essere utile visionare la convenzione contro le doppie imposizioni Italia-Olanda.
Grazie per averci scritto
Buongiorno! posso chiedere una cosa e spero possiate rispondere: se ho una casa su airbnb registrata come locazione breve quindi affitto per massimo 30 giorni, se affitto per 90 giorni i successivi 60 devo gare un contratto di affitto e registrarlo all agenzia delle entrate? grazie.
L’intera transazione è avvenuta su airbnb e contratto sarà transitorio per motivi di lavoro del reagazzo.
Buongiorno,
oltre i 30 giorni il contratto non è più transitorio, si consiglia di rivolgersi a un commercialista per regolarizzare la posizione.
Grazie per averci scritto
Buongiorno, sono proprietaria di un appartamento in Spagna che affitto per locazione brevi, con regolare licenza spagnola per affitare, ma sono residente in Italia. Le tasse in Spagna sono del 19%, devo pagare anche in Italia ? e quanto? É come devo procedere? Grazie del gentile aiuto.
Buongiorno,
dovrebbe innanzitutto analizzare la convenzione contro le doppie imposizioni Italia-Spagna. Probabilmente le imposte sugli immobili si pagheranno in Spagna. L’immobile deve essere indicato nella dichiarazione dei redditi italiana.
Grazie per averci scritto
Buonasera,
se lo conoscete, potrei avere il contatto su Roma di un Commercialista che abbia dimestichezza con le procedure fiscali suddette, legate a Airbnb?
Buonasera,
può contattarci per prenotare una consulenza con uno dei nostri professionisti: https://partitaiva.it/link/consulenza
Grazie per averci scritto
Con i nuovi accordi di Airbnb con l Agenzia delle Entrate, un host è obbligato ad utilizzare la piattaforma come sostituto di imposta?
Sono un host che ha un credito verso il fisco e al momento dichiaro nel mio Unico l entrata.
Posso continuare a pagare l’irpef
Con il nuovo accordo come funziona?
Buongiorno,
dovrebbe comunicare sulla piattaforma airbnb l’opzione per la tassazione ordinaria senza cedolare secca.
Grazie per averci scritto
Buongiorno, io lavoro all’estero e in Italia ho solo il reddito da locazione airbnb non imprenditoriale. Posso chiedere di non pagare la cedolare secca ma di pagare la normale aliquota del 730?
Buonasera,
può optare per la tassazione ordinaria, da verificare la convenienza.
Grazie per averci scritto
Buongiorno, io sono un libero professionista forfettario esente IVA, vorrei affittare con Airbnb. E’ più conveniente che sia io a gestirlo fiscalmente o è preferibile che dia in comodato d’uso a mio figlio (studente maggiorenne)?
Grazie
Buongiorno,
in questo caso il reddito da locazione non incide sul reddito da forfait. Potrebbe intestarlo anche lei senza particolari aggravi.
Grazie per averci scritto
Con i nuovi accordi di Airbnb con l Agenzia delle Entrate, un host è obbligato ad utilizzare la piattaforma come sostituto di imposta?
Sono un host che a un credito verso il fisco e al momento dichiaro nel mio Unico l entrata.
Con il nuovo accordo come funziona?
Buongiorno,
Airbnb ha assunto l’impegno a trattenere la cedolare secca, agendo come sostituto di imposta, nel dettaglio vedremo come funziona.
Grazie per averci scritto
Buongiorno,
sto valutando se acquistare un appartamento per metterlo in locazione su Airbnb, ma ho forti dubbi, anche dati dal marasma di informazioni che vengono date online e sulle normative poco chiare.
Se posseggo un appartamento che destino SOLO ED ESCLUSIVAMENTE ad affitti turistici, quali spese posso dedurre dal reddito totale su cui applicare poi il 21% ?
Le spese su cui ho il dubbio sono :
energia elettrica, riscaldamento, rifiuti, spese condominiali, pulizie, noleggio biancheria, commissioni airbnb, tassa di soggiorno.
Quindi:
INCASSO soggiorno euro 1000,00
SPENDO (tra tutte le spese elencate sopra) euro 400,00
(1000,00 – 400,00) x 21% = 126,00 euro da versare allo stato
oppure
1000,00 x 21% = 210,00 euro??
C’è differenza.
Grazie a chi vorrà rispondermi.
Buongiorno,
si paga sull’affitto lordo.
Se l’immobile è di proprietà, trattandosi di reddito di fabbricati, non si detrae nulla.
Grazie per averci scritto
Buonasera, sto affittando il mio appartamento come alloggio turistico tramite Airbnb. Posso versare la cedolare secca il 16 del mese successivo con codice tributo 1919? Oppure posso farlo solo in sede di dichiarazione dei redditi?
Buonasera,
il versamento si effettua con le normali scadenze della dichiarazione dei redditi.
Grazie per averci scritto
Buongiorno
Poiché Airbnb nel 2023 non ha effettuato alcuna ritenuta dovrò provvedere io direttamente a versare il 21%?
Essendo tutti i pagamenti intervenuti nella seconda parte dell’anno devo versare entro il 30 novembre p.v. oppure el giugno 2024?
Grazie
Buongiorno,
in questo caso si versa direttamente in dichiarazione dei redditi compilando l’apposito quadro in funzione della natura del reddito percepito.
Grazie per averci scritto
Buongiorno,
ho aperto da pochissimo una SRL per gestire alcuni immobili per affitti brevi, sono tutti affittati regolarmente con contratto di locazione, avrei una domanda al momento della fattura all’ospite, devo applicarci l’iva? Se l’ospite paga 120, 20 sono le commissioni del portale, 100 incasso io nel conto, faccio la fattura inserendo entrambi questi valori, ma l’IVA? E’ esente giusto?
Grazie mille
Buongiorno,
non vi è un caso di esenzione specifico, pertanto riteniamo che l’iva debba essere applicata nella misura del 10%. Tuttavia si consiglia di approfondire con un commercialista la fattispecie.
Grazie per averci scritto
Salve ho un piccolo immobile a Roma che uso da aprile scorso per affitti brevi e bnb sulla piattaforma di Airbnb e booking. Sull’imponibile guadagnato quest’anno dovrò pagare la cedolare secca del 21% oppure l’aliquota ridotta al 10% come da D.L. 551/1988 prevista per i comuni con carenza abitative ed in cui rientra anche il comune di Roma? Grazie per la vostra risposta.
Buongiorno,
Roma dovrebbe rientrare tra le città che possono beneficiare di aliquota ridotta. Da verificare con il suo commercialista.
Grazie per averci scritto
Ha verificato il fatto dell’ aliquota ridotta? Molto interesssnte per Roma
Buongiorno,
Ho ereditato una casa in campagna e quest estate L ho inserita su Airbnb, ho ricevuto due prenotazioni con un entrata totale di 1600 euro. Ho alcuni dubbi?
1)sono residente in Spagna, la dichiarazione del reddito la faccio in Spagna e non italia, c’è una soglia di guadagni di Airbnb entro cui posso non fare la dichiarazione in Italia? Se si, qual è la soglia? Altrimenti come posso dichiararli?
2)qual è il limite di guadagno entro cui posso evitare di aprire la partita iva?
Grazie mille anticipatamente
Buongiorno,
non sembrano esserci problemi per la apertura della partita iva, che è legata più al numero degli immobili che al valore delle transazioni.
Per quanto riguarda la dichiarazione del reddito questo deve essere fatto in Italia, dove si trova l’immobile. Da verificare e approfondire anche la normativa riguardante le doppie imposizioni nei rapporti tra Spagna e Italia.
Grazie per averci scritto
Immobile cointestato da due fratelli. Uno solo gestisce il tutto e versa la cedolare secca 100%. E’ regolare
Buongiorno,
il reddito degli immobili deve essere dichiarato dai proprietari e comproprietari, oppure titolari di altro diritto sull’immobile. Potrebbe non essere stata gestita la procedura in modo corretto, consigliamo di consultarsi con un commercialista.
Grazie per averci scritto
Salve, io e mia sorella siamo entrambi proprietari di un appartamento a Roma che vorremmo destinare ad alloggio turistico.
La scia sarà presentata da mia sorella ed anche l’account su airbnb sarà intestato a lei.
La gestione sarà comune. Lei percepirà l’affitto su un suo conto corrente.
Come potrò avere la mia parte? Chi dovrà dichiarare i redditi?
Buongiorno,
sua sorella agisce su suo mandato (in quanto comproprietari) e, quindi, il reddito andrà dichiarato da entrambi. Se invece sulla parte di proprietà dello scrivente, sua sorella ha un titolo di possesso valido e riconosciuto, potrà gestire in autonomia e dichiarare personalmente il reddito prodotto per intero.
Grazie per averci scritto
Come fare l’opzione per la cedolare secca in caso di affitti brevi su airbnb e booking?
Buongiorno,
dovrebbe comunicarlo sul portale di riferimento.
Grazie per averci scritto
Buongiorno. Come fare l’opzione per la cedolare secca?
Buonasera, sono una docente ed ho appena ristrutturato la mia proprietà che per me single è diventata troppo grande avendo aggiunto un nuovo bagno e rifatto tutti gli impianti. Volendo fare affitti occasionali su Airbnb posso utilizzare la tassazione del 21% dal momento che usufruisco del bonus edilizio 50% e devo riavere circa 40.000 euro di lavori effettuati?
Buongiorno,
può utilizzare la tassazione con imposta sostitutiva anziché ordinaria. La convenienza dell’una o dell’altra opzione dovrebbe essere approfondita con una valutazione complessiva della posizione fiscale.
Grazie per averci scritto
Situazione specifica: l’immobile è intestato alla mamma, account Airbnb intestato al figlio residente AIRE con residenza fiscale in Bulgaria. Qualcuno può chiarire la procedura in questo caso? Grazie.
Buongiorno,
la richiesta è molto complessa e articolata e necessiterebbe di un approfondimento. Può richiedere una consulenza specialistica sul portale dequo.it: https://www.dequo.it/avvocato/giovanni-emmi.
Grazie per averci scritto
Buongiorno,
sono interessata ad acquisire un appartamento da sfruttare come Airbnb. Ho pero’ altre proprieta’ (locali commerciali) per i quali non mi e’ consentito usufruire della cedolare secca. Mi chiedo se in fase di dichiarazione dei redditi possa comunque pagare separatamente le tasse in regime di cedolare secca sull’eventuale appartamento che potrei affittare? Grazie per la risposta!
Buonasera,
è possibile tenere distinte le due posizioni.
Grazie per averci scritto
Buonasera,
volevo sapere se quando faccio la dichiarazione di redditi come proprietario di un appartamento che affitto devo inserire il lordo, cioè compreso della commissione del sito (Airbnb, Booking o altro) oppure solo il reddito netto percepito?
Per esempio se l’affitto a 500€ e togliendo la commissione ne percepisco 400 devo dichiarare 500 o 400?
Grazie
Buongiorno,
il compenso lordo.
Grazie per averci scritto
dilesidero sapere com vanno dichiarati gli affitti precepitiquale quadrodel 730 precompilato e ammontano a ca 3ooo euro airnbn
Buongiorno,
il reddito da locazione andrebbe dichiarato nel quadro B o nel quadro D (più probabile) a seconda delle situazione.
Grazie per averci scritto
Buonasera, ho un appartamento affittato su Aurbnb e per tutta la gestione, mi affido a una società che ha aperto sulla casa una CAV imprenditoriale che mi chiede il 20% . Airbnb , essendo una CAV imprenditoriale applica delle fees molto più alte del 3-4%, circa il 20%. La mia domanda è se io debba pagare la mia cedolare secca sull’importo che la socieà di co hosting mi versa mensilmente (già decurtata delle fees airbb e sue), oppure sul più alto importo pagato dal cliente, o ancora su quale importo..?
Per esempio, questi importi sono tratti da un report. Mi hanno bonificato €1.399,69 come differenza di Accomodation Fee 1.225,80 e € Platform Fee 239,88 € Commission (Co-host) 257,42 (1.225,8-239,88-257,42)=1.399,69. quale è il mio imponibile?
grazie mille
Buongiorno,
il quesito è molto articolato e richiederebbe un approfondimento professionale. Per una attività specifica di consulenza in materia può contattarci https://www.dequo.it/avvocato/giovanni-emmi.
Grazie per averci scritto
Scusi ma come li fa i conti? (1.225,8-239,88-257,42)=1.399,69 ?
Immobile situato all’estero, extra UE, in Africa di proprietà tunisina ma gestito, per quanto riguarda Airbnb, da un cittadino italiano residente in Italia che quindi traferisce ricavati al proprietario. Chi paga tasse?
Buongiorno,
sarebbe opportuno approfondire il rapporto tra il soggetto italiano e il proprietario tunisino. In linea di principio le imposte sui redditi provenienti dagli immobili si versano nel luogo dove si trova l’immobile. Da verificare anche la convenzione contro le doppie imposizioni tra Tunisia e Italia.
Grazie per averci scritto
Buongiorno,
io affitto occasionalmente,senza compensi, tramite Airbnb per conto di mia sorella, che non riesce a seguire, un appartamento di sua proprietà, l’account su Airbnb è intestato a me e quindi il pagamento da parte di Airbnb avviene a me e io poi verso a lei con un bonifico.
Chi deve dichiarare le entrate o come fare in modo che gli affitti li dichiari mia sorella?
Grazie mille se potete rispondere.
Buongiorno,
in linea di principio dovrebbe dichiarare i redditi sua sorella, tuttavia è anomalo che lei incassi su un conto corrente intestato a lei.
Grazie per averci scritto
Buongiorno,
sono un fotografo con partita iva che collabora e riceve compensi da airbnb, dopo mesi di ricerca non ho trovato ancora nessuno che mi dia una risposta su come gestire i compensi con il fisco. Potreste aiutarmi perfavore?
Buongiorno,
le soluzioni possono essere diverse secondo lo svolgimento professionale dell’attività e la scelta per il sistema di tassazione della cedolare secca. Si consiglia di consultare un commercialista che le potrà dare una soluzione adeguata rispetto alla sua posizione fiscale.
Grazie per averci scritto
Buongiorno, sono un italiano residente in Svizzera proprietario di un piccolo appartamento in Sardegna. Come mi devo comportare per il pagamento delle tasse? Se le pago in Italia, ho comunque un’entrata extra che, dichiarata in Svizzera, mi spostera’ il regime della tassazione verso una soglia piu’ elevata, quindi pagherei piu’ tasse. Concludendo, mi sbaglio, o verrei tassato 2 volte?
Buongiorno,
il reddito da fabbricati si dovrebbe versare in Italia. Le consigliamo di verificare la normativa italiana e svizzera sul regime delle doppie imposizioni.
Grazie per averci scritto
Buonasera.
Avrei gentilmente bisogno di un chiarimento.
In qualità di Host, su Airbnb, ricevo una fattura sui costi di servizio.
Se la fattura é già stata emessa, ma la prenotazione viene cancellata, se Airbnb non emette la nota di credito come mi devo comportare?
Come funziona in questo caso?
Grazie e buona giornata
Buongiorno,
dovrebbe sollecitare la emissione di nota di credito, se entro quattro mesi non la riceve si dovrebbe attivare una procedura di “autofatturazione” da concordare con il suo commercialista.
Grazie per averci scritto
Tramite Airbnb affitto occasionalmente e per periodi < 30 giorni un appartamento il cui proprietario è mio padre, ma l'account su Airbnb è intestato a me e quindi il pagamento da parte di Airbnb avviene a me.
Posso beneficiare del regime di cedolare secca?
Buongiorno,
dovrebbe esserci una disponibilità dell’immobile (ad esempio in comodato) da parte di suo padre a Lei, per poter gestire in autonomia l’immobile. In questo caso potrebbe essere dichiarato l’affitto breve nella sua dichiarazione dei redditi.
Grazie per averci scritto
Salve, pur leggendo il vostro blog e seguendo alcuni commenti, anch’ io continuo ad avere forti dubbi e perplessità sull’applicazione della cedolare secca del 21% ai redditi percepiti tramite AirBnb.
Forse perchè quel che si deduce risulta particolarmente illogico, se non frustrante, sia per un potenziale rischio di doppia imposizione a favore dello Stato , sia per un potenziale pagamento di tasse su redditi non concretamente percepiti dall’Host.
Seppur viene generalmente specificato che tale 21% dovra’ essere applicato al lordo del reddito, cosa si intende per lordo?
Il 14% di commissioni pagate dal cliente, che si aggiungono al prezzo per ciascun giorno di pernottamento, non vengono mai percepite dall’Host, quanto piuttosto direttamente pagate alla piattaforma.
Capisco la ratio legis della cedolare, che si plasma su quella dell’imposta IRPEF, per cui non sono deducibili alcune spese, ma in questo caso si tratterebbe di pagare quella che sarebbe una percentuale aggiuntiva alla tassa che verrà pagata da colui che li ha realmente percepiti (in specie AirBnb).
Se non anche peggio , risultare costretti a pagare della tassazione al posto di Airbnb che ne verrebbe esentato.
In entrambi i casi, cio’ che si deduce chiaramente da tale interpretazione sembra lasciar spazio a forte senso di dubbio esclusivamente per la sua inaccettabilità logica.
Effettivamente la stesso varrebbe per le spese di pulizia. Se io pago 100 a una compagnia di pulizie.
Perchè dovrei pagare 21 euro di tasse su un reddito percepito dalla compagnia, su cui la stessa ne pagherà altrettante?
Se dovessi sbagliare, posso chiedere se invece c’è qualche chiarimento che posso ricevere ?
O in caso contrario , avreste quindi una fonte a cui rivolgersi direttamente per risolvere il caso o dobbiamo riferirci a degli avvocati per una class action magari?
Vi ringrazio anticipatamente per l’attenzione e in attesa di un riscontro.
Cordiali saluti
Enrico Vito Romano
Buonasera,
come le norme penali le norme tributarie non possono essere modificate neanche con un referendum, l’azione collettiva non è consigliabile, a prescindere dalla eventuale validità delle considerazioni di merito.
Grazie per averci scritto
Buonasera e grazie per l’articolo.
Questa la mia domanda per la cui risposta ringrazio in anticipo:
sul mio appartamento esiste una licenza a mio nome per affitti brevi nel comune di Roma.
L’appartamento è in gestione secondo un contratto di gestione come mandato senza rappresentanza e quindi opto per la cedolare secca.
Mi pare di capire che in questo caso non è possibile dedurre alcunchè, tanto meno la cifra (30%+iva) che pago al gestore.
E’ così?
Grazie
Buonasera,
con la cedolare secca non è possibile dedurre i costi sostenuti per l’immobile.
Grazie per averci scritto
Poniamo questo esempio.
Vorrei percepire 50 euro al giorno per la stanza.
il Cliente pagherà compresa la commissione di Airbnb circa 57.5 euro. Chi affitta deve dare il 3%/5% ad AirBnb. Alla fine io guadagnerò 50- 3% quindi 48.5 euro mentre il cliente pagherà 57.5 euro. Detto questo
Io pagherò la cedolare secca (il 21%) sui 48.5 euro o sui 57.5 euro spesi dal cliente?
ed inoltre una volta pagata la cedolare secca quel 22% di Iva va in ogni caso pagata?
Alla fine il guadagno netto sarà quale Opzione:
1) CALCOLANDO CEDOLARE SECCA ED IVA SULL’IMPORTO DA ME GUADAGNATO
= 48.5 (GUADAGNO MIO SU AIRBNB) – 21%*48.5 (CEDOLARE SECCA) – 22%*48.5 (22% IVA) = circa 27,6 euro..
2) CALCOLANDO CEDOLARE SECCA ED IVA SULL’IMPORTO SPESO DAL CLIENTE ?
= 48.5 (GUADAGNO MIO SU AIRBNB) – 21%*57.5 (CEDOLARE SECCA) – 22%*57.5 (22% IVA) = 23,77 euro
3) SE PAGHI LA CEDOLARE SECCA NON PAGHI IL 22% DI IVA ?
PS: HO LETTO IL LINK SULLA CEDOLARE SECCA, ma purtroppo non sono riuscito ad arrivare ad una risposta certa sulla mia domanda.
In ogni caso grazie per la vostra disponibilità
Buongiorno,
in questi casi è opportuno un consulto con un commercialista, richiedendo un parere scritto.
Grazie per averci scritto
Buongiorno,
sulle prestazioni alberghiere, anche B & B l’iva è pari al 10%. E’ complicato riuscire a districarsi tra i calcoli indicati. Le consigliamo di approfondire con il suo commercialista, se ha un caso concreto.
Grazie per averci scritto
Ciao a tutti,
buongiorno, grazie per questo sito e questo forum, i migliori che ho finora trovato sul tema.
Relativamente a Airbnb, per il quale sono host non professionista, credo di poter concludere da una deduzione che la cedolare secca del 21% si applica al lordo, INCLUSO il servizio di Airbnb per l’host.
Infatti, avendo io optato per questo regime dal 2024, ho visto che nella più recente prenotazione che ho effettuato mi sono state sottratte già le tasse per un importo pari al 21% del lordo. In particolare, per un affitto di due notti a 70 euro lordi a notte, con costo del servizio airbnb per l’host pari a 6,83 euro, ho ricevuto al netto 103,77 euro, pagando dunque 29,4 euro di tasse, che sono il 21% di 140 euro E NON di 133,17 (guadagno netto al lordo delle tasse). Dettaglio ulteriore:
Costo
70,00 € x 2 notti = 140,00 €
Costi del servizio
-6,83 €
Totale (EUR)
133,17 €
Tax Withholding for Italy Income – mag 2024
Totale (EUR)
-29,40 €
Pagamento netto ricevuto
103,77 €
Spero di essere stata utile, e chiudo con tre domande:
1) questo reddito lordo lo devo porre nel rigo D del 730, barrando la casella cedolare secca?
2) devo oltre a far ciò pagare le tasse tramite il modello F24 o verranno trattenute con il conguaglio del 730?
3) in caso affermativo alla domanda 2, i codici sono quelli indicati in questo articolo?
I codici da inserire nell’F24 da usare normalmente sono i seguenti:
1840: acconto prima rata;
1841: acconto seconda rata o pagamento unica soluzione;
1842: saldo.
Grazie,
Valeria
Buonasera,
nel 730 si inserisce il reddito lordo, in caso di cedolare secca.
Le imposte saranno liquidate nel 730 senza F24.
Grazie per averci scritto
Buonasera,
in caso di partita Iva in regime forfettario la base imponibile è data dal compenso lordo o dal compenso netto?
Per esempio : prezzo per una notte 100€, bonifico percepito 95€ (5€ commissione a carico del proprietario).
Quale importo andrà considerato 100 o 95? (da cui poi calcolare il coefficiente di redditività ).
Grazie mille
Buongiorno,
secondo il principio di indeducibilità dei costi specifici della partita iva per i forfettari, andrebbe indicato il valore 100.
Grazie per averci scritto
Buonasera, la cedolare secca si paga sul totale incassato da airbnb o sul costo x notte che sostiene il cliente? esempio: incasso da airbnb 300 euro x 3 notti ma il cliente tra alloggio, pulizie, tasse airbnb e tassa di soggiorno ne spende 400. Il 21% lo devo calcolare su 300 o su 400 euro?
Grazie
Buonasera,
la cedolare secca si calcola sul lordo, in materia può verificare la scheda: https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/web/guest/schede/fabbricatiterreni/cedolare-secca/scheda-informativa-cedolare-secca#:~:text=Pu%C3%B2%20optare%20per%20la%20cedolare,esercizio%20di%20attivit%C3%A0%20d'impresa.
Grazie per averci scritto
La cedolare secca è un’imposta (sostitutiva dell’Irpef), sulla Locazione cioè su quanto “incassato” dal proprietario per la Locazione; Nel tuo esempio, pagare il 21% su 400 euro, significherebbe pagare la cedolare secca sulle pulizie, sulle tasse di soggiorno e sulle commissioni spettanti ad Airbnb. Ciò non è ammissibile, pertanto il 21% lo paghi su 300 euro cioè sulla locazione che ti è stata versata. Oltretutto e a conferma, airbnb invia alla Agenzia Entrate i pagamenti che hai ricevuto, al netto di quelle voci..
In bocca al lupo.
Paolo
Concordo pienamente, diversamente le commissioni che trattiene Airbnb sconterebbero una doppia imposizione.
Aldo
Ma cosa dite, l’imposizione si paga sul lordo non sul netto. Sentite un commercialista. Unica voce esclusa sono le tasse di soggiorno
Ma scusi la cedolare secca non é prevista per i fee della piattaforma! Sarà Airbnb a pagare le tasse sulle percentuali che applica!
Purtroppo l’agenzia delle entrate la pensa diversamente.
Buongiorno condivido le perplessità del sig. Alberto Cappelletti.
Buonasera,
la detrazione delle spese per gli affitti non ha un elenco specifico ma risponde alla logica e al generale principio dell’inerenza nella deduzione dei costi di impresa (applicabile per analogia). Le interpretazioni potrebbero essere diverse e numerose, provando a rispondere alla richiesta direi che le spese per elettrodomestici non sono detraibili, le spese per la bolletta energetica, se la casa è dedicata al 100% a questa attività, sono deducibili per intero. In caso di utilizzo parziale si potrebbero quantificare i costi in funzione delle aree utilizzate o dei giorni di utilizzo. Non esiste un criterio specifico o una classificazione e questo rende una analisi più difficile.
Per approfondimenti è possibile consultare l’area dedicata della agenzia delle entrate https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/it/web/guest/schede/comunicazioni/contratti-di-locazione-breve/np-contratti-di-locazioni-brevi.
Grazie per averci scritto
Mi unisco alla domanda di Alberto Cappelletti
Buongiorno, è possibile chiarire meglio il discorso delle spese detraibili per chi tassa tramite Irpef gli introiti da Locazione turistica?
Le spese per i servizi accessori, per esempio, si possono intendere anche per l’acquisto di elettrodomestici o solo per la loro eventuale manutenzione?
Da dove ricavo l’importo da “detrarre” all’imponibile per utilizzo del wifi, aria condizionata, lavatrice ecc?
Posso detrarre anche il costo per l’acquisto di nuove lenzuola, coperte e asciugamani?
Per le utenze, quali valori è giusto considerare nelle bollette? Si dichiara l’importo totale delle bollette?
Ci sono particolarità per la Tari? È detraibile?
grazie