Partita Iva condominio: quando bisogna aprirla?

• Il condominio deve essere titolare di un codice fiscale in quanto riveste la funzione di sostituto d’imposta, ma non è tenuto ad aprire obbligatoriamente la Partita Iva.
• In alcuni casi il condominio è tenuto a dotarsi di Partita Iva, come nel caso in cui il condominio diventa produttore di energia rinnovabile.
• L’amministratore di condominio è tenuto ad aprire la Partita Iva e a rispettare gli obblighi stabiliti dalla Legge 220/2012.

Il condominio deve aprire la Partita Iva? Quando si leggono le comunicazioni provenienti dal condominio è raro trovare un numero di Partita Iva, ma non impossibile.

Infatti, il condominio è obbligato ad avere un codice fiscale, mentre non è obbligato all’apertura della Partita Iva. Quest’ultima è richiesta in caso di svolgimento di attività economiche, che di rado vengono svolte dal condominio.

Ma quali sono i casi in cui il condominio è obbligato ad aprire la Partita Iva? Secondo quanto stabilito dalla normativa vigente, il condominio diventa soggetto passivo Iva nel momento in cui svolge un’attività economica e quindi si occupa della prestazione di servizi e della cessione dei beni.

Un esempio è la vendita dell’energia elettrica autoprodotta, mediante l’utilizzo dei pannelli fotovoltaici. Tuttavia, anche in questo caso la normativa stabilisce precisi limiti. Per conoscere tutte le informazioni sulla Partita Iva del condominio, continua a leggere la guida.

Cos’è il condominio

Il condominio è un tipo di organizzazione priva di personalità giuridica, e in quanto tale è obbligata per legge ad essere titolare di un codice fiscale. Si tratta, infatti, di un ente di gestione soggetto passivo d’imposta, ma non passivo d’Iva.

Infatti, il condominio, pur essendo un’organizzazione, è privo della personalità giuridica e non esercita attività di impresa, e per tale motivo non emette fattura.

Per il diritto italiano, il condominio è un istituto giuridico che equivale alla comproprietà sulle parti o degli edifici composti da un insieme di unità immobiliari.

Tale soggetto è composto da due organi:

• l’amministratore di condominio: che si occupa di eseguire le delibere condominiali, riscuotere i contributi, erogare le spese per la gestione e la manutenzione del condominio, redigere il rendiconto annuale e rappresentare il condominio;
• l’assemblea condominiale: l’organo di delibera composto da tutti i condomini.

Condominio: è obbligato ad avere la Partita Iva?

Il condominio non fa parte dei soggetti Iva, in quanto non svolge attività economiche imponibili. Infatti, non effettua prestazioni di servizi o cessioni di beni, pertanto non rientra nei campi di applicazione dell’Imposta sul valore aggiunto.

Si tratta, infatti, di un soggetto che rappresenta l’utilizzatore finale di beni e servizi, come nel caso delle forniture di energia, i lavori di ristrutturazione e così via. In questi casi, quindi, sono i fornitori, ditte e aziende, ad emettere la fattura al condominio, che dovrà anche pagare l’Iva applicata, proprio come accade per tutti i consumatori finali nel privato.

Tuttavia, vi sono alcuni casi specifici in cui il condominio deve aprire la Partita Iva, e cioè quando il condominio svolge attività economiche soggette a Iva. Alcuni esempi sono:

• il condominio diventa produttore di energia rinnovabile;
• affitto di spazi pubblicitari e impianti sportivi.

1. Il condominio diventa produttore di energia rinnovabile

Il condominio che diventa produttore di energia rinnovabile mediante l’installazione di pannelli svolge un’attività economica. Infatti, in tal caso il condominio rientra tra le comunità energetiche rinnovabili. Queste per legge possono essere enti non commerciali, come i condomini, oltre che le imprese.

Di conseguenza, quando un condominio dispone di un impianto fotovoltaico per cui sostiene le spese di installazione e gestione, e produce energia utilizzata in proprio e venduta al Gse (Gestore dei Servizi Energetici), in questo caso la parte eccedente ai consumi interni, destinata alla vendita, costituisce l’attività commerciale. Quindi, è obbligato ad aprire la Partita Iva condominiale.

Tuttavia, con le norme sul Superbonus per i condomini, introdotte con il Decreto Rilancio, è stato stabilito che l’esercizio di un impianto fotovoltaico di potenza non superiore a 200 Kw non costituisce svolgimento di attività commerciale abituale.

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che il condominio dotato di un impianto fotovoltaico con potenza fino a 200 Kw non è obbligato all’apertura della Partita Iva. Oltre i 20 Kw, invece, scatta la società di fatto per cui è obbligatorio aprire la Partita Iva.

2. Affitto di spazi pubblicitari

Altro caso in cui il condominio deve dotarsi di Partita Iva è quando affitta spazi commerciali, o se affitta impianti sportivi che rientrano nel condominio a terzi.

Si tratta di casistiche poco frequenti, che rientrano tra le eccezioni per cui il condominio svolge un’attività economica.

Partita Iva condominio: codice Ateco

Per aprire la Partita Iva per il condominio bisogna indicare nell’apposito modello il codice Ateco:

• 97.00.02- Attività di condomini.

Sono incluse in questo codice Ateco le seguenti attività:

• condominio senza amministratore;
• attività dei condomini.

Invece, sono escluse le attività di:

• pulizia scale, impresa di pulizie;
• attività degli amministratori di condomini.

Condominio: i soggetti che devono aprire la Partita Iva

Al contrario del condominio, ci sono altri soggetti che sono tenuti ad aprire la Partita Iva. Ad esempio, l’amministratore di condominio è tenuto ad aprire la Partita Iva, salvo nel caso in cui amministra solamente il proprio condominio. Infatti, in questo caso manca il requisito dell’abitualità per cui non sussiste l’obbligo.

Questo soggetto agisce come sostituto d’imposta per conto del condominio. Di conseguenza, è tenuto a versare ritenute d’acconto e l’IRPEF sulle prestazioni erogate dal condominio.

Prima di aprire la Partita Iva, l’amministratore di condominio deve essere in possesso di tutti i requisiti necessari per ricoprire questa carica. Infatti, gli amministratori di condominio:

• godono dei diritti civili;
• non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
• non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
• non sono interdetti o inabilitati;
• il cui nome non risulta annotato nell’elenco dei protesti cambiari;
• hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
• hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

Qualora l’amministratore dovesse perdere i requisiti, in tal caso cesserebbe automaticamente il suo incarico. Inoltre, questi professionisti devono frequentare un corso di formazione della durata di 72 ore, oltre ai successivi corsi di aggiornamento fino a totalizzare almeno 15 ore.

L’apertura della Partita Iva non è obbligatoria solamente nel caso in cui non sussistano le caratteristiche di regolarità e continuità. In questo caso l’amministratore dichiarerà gli incassi mediante la prestazione occasionale, che prevede il versamento della ritenuta d’acconto pari al 20% dell’importo.

1. Gli obblighi dell’amministratore di condominio

Per svolgere l’incarico di amministratore di condominio, questo deve rispettare gli obblighi stabiliti dalla Legge 220/2012:

• aprire il conto corrente a nome del condominio in cui far transitare le somme ricevute dai condomini o dai terzi. I condomini hanno diritto di conoscere la rendicontazione periodica del conto;
• agire in giudizio per la tutela degli interessi comuni e la rappresentanza dei partecipanti al condominio, perciò può agire in giudizio contro i condomini e contro terzi (rappresentanza processuale attiva) ed essere convenuto in giudizio (rappresentanza processuale passiva);
• eseguire la riscossione forzosa delle somme dovute dai condomini morosi entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio.

Inoltre, la Legge stabilisce che l’amministratore di condominio ha un incarico dalla durata di un anno, con possibilità di revoca, da parte dell’Assemblea Condominiale, in caso di grave inadempienza. In più, deve rispettare gli obblighi di trasparenza e tracciabilità.

2. I costi della Partita Iva dell’amministratore di condominio

Prima di aprire la Partita Iva è necessario sostenere i primi costi per diventare amministratore di condominio, a partire dai corsi di formazione obbligatori, che possono partire da 80 euro e arrivare anche a superare i 400 euro.

L’amministratore deve, poi, sostenere i costi di:

• IRPEF, IRAP e addizionali con regime ordinario o imposta sostitutiva con regime forfettario;
• contributi previdenziali.

Non sono previsti, invece, costi per aprire la Partita Iva.

3. Apertura della Partita Iva dell’amministratore di condominio

Per aprire la Partita Iva l’amministratore di condominio deve compilare il modello AA9/12 per persone fisiche e inviarlo o consegnarlo all’Agenzia delle Entrate. Dovrà, inoltre, indicare il codice Ateco.

Il codice Ateco dell’amministratore di condominio è il seguente:

codice Ateco 68.32.0: “Amministrazione di condomini e gestione di beni immobili per conto terzi”.

Infatti, fanno parte di questo codice Ateco:

• le attività delle agenzie incaricate di riscuotere i canoni d’affitto;
• le attività delle agenzie incaricate di gestire residence in multiproprietà;
• la gestione dei servizi effettuati da terzi su immobili di proprietà altrui (property management, building management);
• le attività degli amministratori di condominio.

In questo caso il coefficiente di redditività è pari all’86% da applicare nel calcolo delle imposte e dei contributi con il regime forfettario.

Partita Iva condominio – Domande frequenti