Settore immobiliare in Italia 2025: gli ultimi dati Nomisma sulla ripresa

• La conferenza Nomisma del 27 marzo 2025 propone una panoramica generale dell’andamento del settore immobiliare in Italia negli ultimi anni con previsioni per l’anno in corso.
• Il mercato delle locazioni continua in negativo: da un lato la criticità centrale è il costo elevato dei canoni nelle principali città italiane, dall’altro lato l’impatto degli affitti brevi comporta difficoltà di accesso maggiori per le locazioni a lungo termine.
• Cresce l’accesso ai mutui per l’acquisto delle abitazioni da parte delle persone fisiche, come conseguenza diretta dei tagli ai tassi di interesse applicati dal 2024.

Il mercato immobiliare italiano nel 2025 è caratterizzato da un “prudente ottimismo”, come definito dal direttore generale Nomisma Andrea Bontempi nella recente conferenza stampa sul settore immobiliare¹.

Nonostante la ripresa del mercato immobiliare e un accesso più facile al credito, per cui i cittadini ricominciano a scegliere i mutui dopo mesi di incertezza, le dinamiche geopolitiche attuali mettono a rischio la possibile crescita dell’intero comparto.

Oltre alla necessità di riequilibrare l’offerta (sia a livello di vendita che di locazione) con gli stipendi attuali, il settore è caratterizzato da una forte esigenza di innovazione: a partire dalla riqualificazione energetica, fino ad arrivare alla domotica e alla building automation.

Le sfide dell’industria immobiliare nel 2025

Prima di entrare nel dettaglio sulle dinamiche che coinvolgono il mercato immobiliare, Nomisma presenta quali sono le sfide dell’industria immobiliare:

• riequilibrare offerta e stipendi medi: soprattutto nelle regioni più sviluppate è necessario che l’aumento dei prezzi delle locazioni e delle case corrisponda a un miglioramento del welfare aziendale, per la sostenibilità dei costi;
• miglioramento rapporto rischio – rendimento: è necessario limitare la perdita di valore, intervenendo anche sul piano fiscale;
• innovazione industriale: oggi l’intero comparto è coinvolto dalla riqualificazione energetica e dall’introduzione di tecnologie legate alla domotica e alla building automation. Costruzioni nuove o progetti di ristrutturazione su basi innovative devono quindi essere messi al centro.

La questione degli stipendi, che non permettono di sostenere i costi di locazioni o compravendite, è particolarmente critica oggi soprattutto in alcune città italiane. Avere prezzi più bassi per le case garantirebbe una maggiore competitività per gli stipendi, per cui si auspica ad un intervento normativo apposito.

Elena Molignoni, Head of Real Estate Nomisma, ha presentato alcuni dati interessanti che riguardano il fatturato annuo dei diversi mercati, in riferimento a quanto raccolto dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare di marzo 2025:

• mercato residenziale delle proprietà: fatturato annuo di 110-120 miliardi di euro;
• mercato residenziale della locazione: fatturato annuo di 5-6 miliardi di euro;
• mercato non residenziale delle proprietà: 16-18 miliardi di euro;
• mercato corporate: 9-10 miliardi di euro.

Compravendita e locazione: le variazioni 2022-2024

Tenendo presente che l’inflazione in Italia è arrivata all’1,7%, nell’ultimo anno le compravendite sono in leggera ripresa, ma ci sono diverse criticità e sfide da affrontare.

La crisi dell’abitazione è uno dei punti centrali in questo contesto: Marco Marcatili, Direttore di Sviluppo Nomisma, presenta un settore caratterizzato da elevata complessità, ricordando che il 55% dei posti letto in Italia è composto da attività extra alberghiere. La locazione quindi oggi è al centro dell’attenzione, soprattutto perché molti giovani faticano ad accedere al contratto di compravendita.

Ad un aumento della domanda di locazione corrisponde però una diminuzione dei contratti, per cui la locazione a medio e lungo termine è messa a rischio. Allo stesso tempo, molti immobili sono inagibili e inutilizzabili, per cui la riqualificazione è una componente centrale per il miglioramento della condizione attuale del sistema immobiliare.

Andando a vedere l’andamento delle compravendite di abitazioni, confrontato con quello delle locazioni, segnaliamo i dati degli ultimi anni con il numero di transazioni.

Per ciò che riguarda invece le locazioni, le variazioni registrano una discesa, con un -1,6% nel 2023 rispetto al 2022 e del -0,9% nel 2024 rispetto al 2023.

Condizioni per il miglioramento del settore

Il settore immobiliare potrebbe migliorare notevolmente le proprie performance nel paese grazie alle componenti individuate da Nomisma in base al parere dei suoi stakeholder immobiliari, con relativa percentuale di risposte:

• calo dei prezzi: 26,7%;
• attività di nuove costruzioni e di rinnovo del patrimonio esistente: 23,8%;
• potenziamento delle infrastrutture e attrattività urbana: 21,0%;
• migliori condizioni di accesso al credito: 15,6%;
• tenuta del sistema economico nazionale e locale: 10,6%.

Un 2,3% degli intervistati non sa quale fattore potrebbe più di tutti influenzare positivamente il settore immobiliare.

Le criticità del settore

Tra le criticità del settore va evidenziata la difficoltà dei giovani under 35 nel diventare effettivamente proprietari di immobili, ma anche nell’accesso a contratti di affitto a medio e lungo termine. Un fattore di rischio sono proprio i salari, che non aumentano in modo proporzionale e distribuito su tutte le fasce di età.

Un’altra criticità da non sottovalutare coinvolge direttamente il settore costruttivo, ed è quella dell’arrivo dei dazi intorno a prodotti e materie prime indispensabili per il nostro paese. Ad esempio se l’acciaio sale di prezzo, non va solamente a pesare per settori come l’automotive, ma anche sull’immobiliare, ovvero sulle imprese edilizie.

Infine, una criticità presente a livello europeo, ma soprattutto italiano, è quella della sostenibilità energetica: attualmente il 54% delle abitazioni hanno classi energetiche con performance peggiori, ovvero di classe F e G. Si parla di immobili che necessitano di operazioni di innovazione per ridurre i consumi nel prossimo futuro, ma per cui sono necessari investimenti non indifferenti.

Compravendite e mutui: la ripresa

Riparte l’accesso ai mutui da parte dei cittadini, in quanto persone fisiche. I dati degli ultimi anni hanno visto oscillazioni in negativo dovute da un lato dall’arrivo della pandemia e dall’altro dall’inflazione.

Una delle cause per cui le famiglie hanno scelto di non aprire un mutuo per l’acquisto di un’abitazione è stata l’incremento dei tassi di interesse dovuto alle politiche monetarie restrittive della BCE. Le oscillazioni negli ultimi anni sono state, in termini percentuali, le seguenti.

Il calo sostanziale del 2020 è da ricondurre al periodo pandemico, mentre quello del 2023 è la conseguenza diretta delle politiche monetarie della BCE. Nell’ultimo periodo i tassi di interesse invece hanno continuato la loro discesa, dal 2024, per cui il tasso sui nuovi mutui a febbraio 2025 era del 3,17%, come cifra media (tra mutui a tasso variabile e fisso).

L’abbassamento dei tassi da parte delle banche ha garantito un incremento nell’erogazione di nuovi mutui, ma anche di surroghe, sostituzioni e interventi di rinegoziazione. Cresce quindi l’ottimismo intorno all’acquisto di un’abitazione tramite mutuo, mentre sono in calo le persone fisiche che scelgono di comprare senza avvalersi di alcun finanziamento.

L’aumento dei prezzi degli immobili

In ogni caso gli istituti di credito sono ancora cauti sul concedere i mutui, secondo la panoramica di Johnny Marzialetti, Senior Project Manager Nomisma. In base alle previsioni di crescita per il 2025, si presume un +7,8 nelle vendite residenziali (776 mila compravendite). Tale dato non è distante da quello registrato nel 2006. Allo stesso tempo aumenteranno ancora i prezzi delle abitazioni (+1,5% di media annua nei tre anni 2025, 2026 e 2027).

Sugli immobili non residenziali si prospetta una crescita dei prezzi più contenuta, in particolare per gli uffici e i negozi, con una parziale discesa e poi un aumento prospettato in termini percentuali come segue.

1. 1° Rapporto sul Mercato Immobiliare 2025, Nomisma, nomisma.it ↩︎