Imposta di registro: cos’è, quando si paga, come si calcola

• L’imposta di registro è un’imposta indiretta prevista per la registrazione di atti e funge da alternativa all’IVA.
• L’imposta colpisce i trasferimenti di ricchezza, per cui si applica negli atti per l’acquisto di una casa o per la locazione.
• Il pagamento dell’imposta avviene mediante modello F24 elide con il codice tributo corrispondente al tipo di atto a cui si riferisce l’imposta.

Le imposte indirette sono quei tributi che non colpiscono la ricchezza del cliente in modo diretto, ma colpiscono lo scambio di beni o i trasferimenti di ricchezza. Ed è proprio quest’ultimo il caso dell’imposta di registro.

Si tratta di un tipo di tributo che colpisce i trasferimenti di ricchezza ed è applicato in alternativa all’Imposta sul valore aggiunto, o IVA.

L’imposta si applica, ad esempio, sugli atti di acquisto di una casa o agli di locazione. L’ammontare dell’imposta varia in base all’atto da registrare e può essere fissa o variabile. Ma vediamo quando e come bisogna pagare l’imposta di registro e tutte le informazioni da conoscere.

Cos’è l’imposta di registro

L’imposta di registro è un’imposta indiretta prevista dalla legge, per la registrazione di determinati atti all’interno del Registro tenuto dall’Agenzia delle Entrate, che riporta in ordine cronologico gli atti sottoposti a registrazione.

Tale imposta colpisce i trasferimenti di ricchezza per cui è dovuta per la registrazione di una scrittura, pubblica o privata. Può essere considerata tassa o imposta in base all’operazione su cui è applicata:

• è considerata tassa quando è correlata all’erogazione di un servizio da parte della pubblica amministrazione;
• è considerata imposta quando è stabilita in proporzione al valore economico dell’atto o del negozio.

L’imposta è regolata dal Testo Unico dell’imposta di registro, ossia dal Dpr n. 131/1986, e ha l’obiettivo di fornire un’entrata fiscale e di remunerare lo Stato per il servizio che offre ai privati. Tale servizio consiste nella conservazione di particolari atti, conferendo loro certezza giuridica.

Il pagamento dell’imposta di registro avviene conseguentemente alla registrazione di un atto scritto. Alcuni esempi possono essere i contratti, le scritture private, la costituzione di un ente o di una società, e così via.

Mediante la registrazione, la data dell’atto è annotata ufficialmente e il suo contenuto, depositato presso il Registro, non potrà più essere modificato. Ciò significa che la registrazione dell’atto comporta e garantisce l’immodificabilità del contenuto e della data dell’atto.

La registrazione comporta il pagamento dell’imposta, previsto quando un soggetto, per obbligo di legge o per sua scelta, registra presso un registro pubblico, un atto scritto.

Imposta di registro: quando è prevista

I principali casi in cui la legge prevede l’obbligo di registrazione degli atti, e il conseguente pagamento dell’imposta, sono:

• gli atti formati per iscritto nel territorio dello Stato;
• gli atti formati all’estero, che comportano trasferimento della proprietà o costituzione o trasferimento di altri diritti reali, anche di garanzia, su beni immobili o aziende esistenti in Italia, nonché quelli che hanno per oggetto la locazione o l’affitto degli stessi;
• i contratti verbali di locazione o affitto di beni immobili esistenti in Italia (e relative cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite);
• i contratti di trasferimento e affitto di aziende esistenti nel territorio dello Stato e di costituzione o trasferimento di diritti reali di godimento sulle stesse (e relative cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite).

Al contrario, non prevedono l’obbligo di registrazione gli atti indicati nella tabella allegata al Dpr n. 131/1986. Tra questi vi sono gli atti e i documenti formati per l’applicazione, la riduzione, la liquidazione, la riscossione, la rateazione e il rimborso di imposte e tasse oltre agli atti relativi alla formazione del catasto dei terreni e dei fabbricati, i contratti di lavoro subordinati, gli atti di natura traslativa o dichiarativa che hanno come oggetto veicoli iscritti nel pubblico registro automobilistico.

In alcuni casi ci sono delle eccezioni all’applicazione di questa tassa, come il caso in cui vi sia una cedolare secca sull’immobile dato in affitto.

Come si calcola l’imposta di registro

Il calcolo dell’imposta di registro varia in base al tipo di atto da registrare e dipende dal valore dell’atto stesso nel caso di:

• permute;
• donazioni;
• contratti di associazione con beni apportati.

L’importo dell’imposta è costituito dagli importi espressi all’interno dell’atto con un aliquota in percentuale o in misura fissa nel caso di:

• contratti onerosi traslativi o costitutivi di diritti reali;
• contratti di associazione con apporto di valore.

Tuttavia, nel caso delle cessioni che hanno per oggetto immobili ad uso abitativo, l’acquirente può richiedere che la base imponibile sia determinata in base alla rendita catastale rivalutata, indipendentemente dal prezzo pattuito.

Imposta di registro prima casa

Quando si acquistano immobili, le imposte, tra cui quella di registro, vengono versate all’erario da parte del notaio al momento della registrazione dell’atto.

Per gli atti aventi ad oggetto cessioni di beni e prestazioni di servizi rientranti nel campo di applicazione dell’Iva, l’imposta di registro è applicata in misura fissa.

Per quanto riguarda l’acquisto di un immobile da un’impresa, questo è un atto esente Iva. In tal caso, quindi, l’acquirente è tenuto a versare un’imposta di registro in misura proporzionale del 9%.

Invece, nei casi in cui è prevista l’applicazione dell’Iva, l’acquirente è tenuto a pagare l’imposta sul valore aggiunto e l’imposta di registro fissa di 200 euro.

L’Iva si applica per:

• le cessioni effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino dei fabbricati entro 5 anni dall’ultimazione della costruzione o dell’intervento oppure anche dopo i 5 anni, se il venditore sceglie di assoggettare l’operazione a Iva;
• cessioni di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali, per le quali il venditore sceglie di sottoporre l’operazione a Iva.

Le modalità di applicazione dell’imposta di registro sulla prima casa variano a seconda che l’acquisto venga effettuato da un privato o da una società.

Se l’acquisto è dell’immobile è effettuato da un privato, l’imposta è pari al 2% ed è calcolata sulla base del valore dell’immobile. Tuttavia, l’acquirente può eventualmente richiedere la determinazione della base imponibile a partire dalla rendita catastale valutata, indipendentemente dal prezzo che è stato concordato.

Invece, se l’acquisto è effettuato da una società, l’imposta deve essere pagata direttamente al notaio e prevede l’applicazione dell’Iva agevolata al 4%. L’imposta si applica sul valore di cessione dell’immobile.

Imposta di registro seconda casa

Per l’acquisto della seconda casa, in assenza dei requisiti per i quali la parte acquirente potrebbe beneficiare delle agevolazioni sulla prima casa, l’imposta di registro da pagare è pari al 9%.

L’aliquota al 9% è prevista per l’acquisto dell’immobile presso un privato o presso una ditta esente da Iva.

Invece, in caso di acquisto presso una ditta soggetta a Iva, l’imposta di registro è fissa a 200 euro. Questo perché l’atto è soggetto ad Iva, con aliquota ridotta del 10%.

Imposta di registro, contratto di locazione

I contratti di locazione e affitto di beni immobili devono essere registrati dall’affittuario, detto conduttore, o dal proprietario, detto locatore, indipendentemente dall’ammontare del canone.

L’esenzione da tale obbligo è prevista solamente per i contratti che non superano i 30 giorni complessivi nell’anno. Il termine per la registrazione dei contratti di locazione è di 30 giorni dalla data di stipula.

Per le locazioni fra privati di immobili abitativi, è possibile optare per la cedolare secca, con il versamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef, delle addizionali e delle imposte di registro e di bollo.

Escluso il caso della cedolare secca, l’imposta di registro per le locazioni varia a seconda dell’immobile locato:

• fabbricati a uso abitativo: l’aliquota è pari al 2% del canone annuo moltiplicato per il numero delle annualità;
• fondi rustici: l’aliquota è pari allo 0.50% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità;
• fabbricati strumentali per natura con locazione effettuata da soggetti passivi Iva: l’aliquota è pari all’1% del canone annuo;
• tutti gli altri immobili: l’aliquota è pari al 2% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità.

È, tuttavia, prevista una riduzione del 30% della base imponibile su cui si calcola l’imposta di registro in caso di contratti di locazione a canone concordato stipulati per gli immobili che si trovano nel territorio di un Comune ad alta densità abitativa.

Imposta di registro sugli atti giudiziari

L’imposta di registro è prevista anche in caso di decreto ingiuntivo. Di conseguenza, alla conclusione di una causa, alla pronuncia della sentenza o con il provvedimento che porta all’estinzione del giudizio, le parti presenti in giudizio sono tenute a pagare l’imposta di registro.

Nell’ordinamento vige, tuttavia, il principio di soccombenza, secondo cui la parte che si occupa del versamento delle spese legali è obbligata anche a pagare l’imposta di registro.

L’Agenzia delle Entrate notifica un avviso di liquidazione dell’imposta, da pagare entro i 60 giorni successivi.

Imposta di registro: come si registrano gli atti

La registrazione dell’atto di effettua presentando all’Ufficio dell’Agenzia delle Entrate, in base all’atto sottoscritto, i seguenti documenti:

• due copie dell’atto;
• tre copie dell’atto per gli atti pubblici;
• le scritture private autenticate, di cui una deve essere restituita all’interessato con la data e gli estremi della avvenuta registrazione.

Ad occuparsi della registrazione degli atti pubblici ci pensa direttamente il notaio rogante. Invece, per i contratti di locazione e le altre tipologie di atti relativi ad immobili c’è una procedura di registrazione telematica.

Gli atti soggetti a registrazione possono essere:

• registrati in termine fisso: la registrazione va richiesta entro un determinato numero di giorni;
• registrati in caso d’uso: la registrazione degli atti non è obbligatoria, ma lo diventa se il contribuente deve servirsene per le finalità previste dalla legge.

Registrazione dell’atto: quando va fatta

Il termine per effettuare la registrazione dipende dal tipo di atto. È obbligatorio registrare:

• gli atti scritti compiuti in Italia;
• i contratti, anche verbali, che hanno per oggetto locazioni, trasferimenti di azienda, trasferimento di proprietà o di diritti reali;
• gli atti formati all’estero che comportano trasferimenti come nei casi visti sopra.

In caso di registrazione entro un termine fisso, questo è generalmente fissato in 20 giorni. Il termine previsto per contratti di locazione e gli altri atti relativi a diritti sugli immobili è di 30 giorni. Infine, per gli atti formati all’estero il termine è di 60 giorni.

Come si paga l’imposta di registro

Il versamento dell’imposta deve essere effettuato utilizzano il modello F23, tuttavia, dal 2011 è possibile utilizzare il modello F24 Elide. Se è prevista la presenza del notaio, l’imposta è pagata direttamente al professionista, che la verserà direttamente all’Erario.

Per la registrazione di contratti di locazione si può effettuare il versamento con addebito diretto sul conto corrente da parte dell’Agenzia delle Entrate.

Per il pagamento delle somme derivanti dalla registrazione del contratto di locazione o affitto di beni immobili, i codici tributo da utilizzare nel modello F24 Elide sono:

• codice tributo “1500”: imposta di registro per prima registrazione;
• codice tributo “1501”: imposta di registro per annualità successive;
• codice tributo “1502”: imposta di registro per cessioni del contratto;
• codice tributo “1503”: imposta di registro per risoluzioni del contratto;
• codice tributo “1504”: imposta di registro per proroghe del contratto;
• codice tributo “1505“: imposta di bollo;
• codice tributo “1506”: tributi speciali e compensi;
• codice tributo “1507”: sanzioni da ravvedimento per tardiva prima registrazione;
• codice tributo “1508”: interessi da ravvedimento per tardiva prima registrazione;
• codice tributo “1509”: sanzioni da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti successivi;
• codice tributo “1510” Interessi da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti successivi.

Sanzioni e ravvedimento operoso

In caso di omessa registrazione degli atti, la normativa prevede l’applicazione della sanzione amministrativa che va dal 120% al 240% dell’imposta dovuta.

Tuttavia, la sanzione amministrativa può andare dal 60% al 120% delle imposte dovute con un minimo di 200 euro, nel caso in cui la richiesta di registrazione è effettuata con un ritardo non superiore a 30 giorni.

Per versamenti omessi o insufficienti si applica la sanzione amministrativa legata al ritardato versamento, pari al 30% dell’imposta dovuta.

In tal caso, il contribuente che regolarizza in modo autonomo la propria posizione mediante ravvedimento operoso ha diritto a pagare una sanzione ridotta. Le sanzioni previste con il ravvedimento operoso sono le seguenti:

• 0,1% (1/5 di 1/10 del 15%, per ogni giorno), dal 1° al 14° giorno;
• 6,00% (1/10 del 60%) dal 15° al 30° giorno;
• 12,00% (1/10 del 120%) dal 31° al 90° giorno;
• 15,00% (1/8 del 120%) oltre il 90° giorno e entro un anno;
• 17,14% (1/7 del 120%) se il ritardo supera un anno ma non i due anni;
• 20,00% (1/6 del 120%) se il ritardo supera i 2 anni.

Imposta di registro – Domande frequenti