Diventare amministratore di condominio: come fare, costi e requisiti

• L’amministratore di condominio è un professionista che si occupa delle problematiche comuni dei residenti di un edificio.
• Per poter diventare amministratore di condominio il professionista deve rispettare alcuni requisiti e aver seguito un corso di formazione della durata minima di 72 ore.
• L’amministratore di condominio che si occupa in modo professionale della gestione di diversi condomini può guadagnare dai 2.000 ai 4.000 euro al mese.

L’amministratore di condominio è quella figura che si occupa della gestione di uno stabile e delle delibere assembleari. Per diventare amministratore di condominio, tuttavia, è necessario essere in possesso di alcuni requisiti, sia personali che professionali.

È, infatti, previsto l’obbligo di frequenza al corso di formazione della durata minima di 72 ore, oltre ai corsi di aggiornamento. Per questa professione è previsto, inoltre, l’obbligo di apertura della Partita Iva se l’attività è svolta in modo professionale, continuativo e abituale.

In questa guida vedremo quali sono i requisiti che un amministratore di condominio deve possedere per svolgere la professione, come avviare questa professione, i costi e quanto si può arrivare a guadagnare.

Di cosa si occupa l’amministratore di condominio?

L’amministratore di condominio è una figura professionale che si occupa della gestione dello stabile sotto diversi aspetti.

Infatti, le sue principali mansioni riguardano i seguenti aspetti:

• amministrativo: gestisce il condominio e gli spazi comuni, si occupa della vigilanza sul rispetto del Regolamento Condominiale da parte dei condomini, convoca l’Assemblea Condominiale e redige i verbali;
• finanziario: riscuote le quote condominiali e i contributi destinati alla manutenzione, ai servizi di pulizia, e alle altre voci di costo, paga le spese e si occupa della tenuta dei registri, effettua azioni giudiziarie contro i condomini in caso di insoluti;
• fiscale: compila e trasmette la Certificazione Unica all’Agenzia delle Entrate, versa le ritenute d’acconto su prestazioni di lavoro dipendente o autonomo e presenta la dichiarazione con il Modello 770;
• contabile: si occupa della tenuta della contabilità condominiale e fa una rendicontazione delle spese presso l’Assemblea Condominiale per l’approvazione, oltre a redigere il bilancio preventivo e consuntivo e riscuotere le quote condominiali.

Come diventare amministratore di condominio

Prima della riforma del condominio, emanata con la legge n. 220/2012, la legge non prevedeva particolari requisiti per assumere incarichi di amministrazione condominiale ad eccezione dell’onorabilità e della professionalità.

A partire dal decreto ministeriale n. 140/2014 per diventare amministratore di condominio bisogna rispettare alcuni requisiti di formazione.

Il d.m. n. 140/2014 stabilisce che il professionista deve essere in possesso del diploma di scuola di secondo grado e deve avere frequentato un corso di formazione iniziale. Il corso deve avere una durata minima di 72 ore.

Inoltre, una volta diventato amministratore di condominio, il professionista deve seguire corsi di aggiornamento in modo costante nell’esercizio della professione per un totale di almeno 15 ore.

Diventare amministratore di condominio: i requisiti

Secondo quanto stabilito dall’art. 71-bis disp. att. c.c. l’incarico di amministratore di condominio può essere svolto da coloro che rispettano i seguenti requisiti:

• godono dei diritti civili;
• non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
• non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
• non sono interdetti o inabilitati;
• il cui nome non risulta annotato nell’elenco dei protesti cambiari;
• hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
• hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

Gli ultimi due requisiti non sono necessari se l’amministratore viene nominato tra i condomini dello stabile. Nel momento in cui il professionista dovesse perdere i requisiti, ciò comporterebbe la cessazione dall’incarico.

Amministratore di condominio: gli obblighi

Oltre al rispetto dei requisiti sopra elencanti, l’amministratore di condominio deve anche rispettare i seguenti obblighi:

• apertura del conto corrente a nome del condominio in cui far transitare le somme ricevute dai condomini o dai terzi. I condomini hanno diritto di conoscere la rendicontazione periodica del conto;
• agire in giudizio per la tutela degli interessi comuni e la rappresentanza dei partecipanti al condominio, perciò può agire in giudizio contro i condomini e contro terzi (rappresentanza processuale attiva) ed essere convenuto in giudizio (rappresentanza processuale passiva);
• riscossione forzosa delle somme dovute dai condomini morosi entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio.

Quanto costa diventare amministratore di condominio

I costi che deve sostenere un professionista per diventare amministratore di condominio sono i costi di formazione. Il costo del corso parte dagli 80 euro, ma può arrivare anche a superare i 400 euro.

Altri costi, invece, sono quelli relativi a:

• IRPEF o imposta sostitutiva (nel caso del regime contabile forfettario);
• contributi previdenziali.

Questi costi sono quelli legati alla Partita Iva, necessaria per svolgere la professione di amministratore di condominio.

Quanto guadagna un amministratore di condominio

I guadagni dell’amministratore di condominio possono variare in base a diversi fattori, ma soprattutto dal numero di condomini amministrati.

Infatti, più sono i condomini che si amministrano e più si guadagna. Il compenso, inoltre, dipende dalle dimensioni dello stabile e, di conseguenza, dal numero dei condomini. Il compenso è stabilito liberamente dell’amministratore.

Quindi il guadagno dell’amministratore condominiale può andare da centinaia di euro al mese ma può arrivare anche a 4.000 o 5.000 euro al mese.

Diventare amministratore di condominio: la Partita Iva

Per svolgere la professione di amministratore di condominio in maniera professionale e non occasionale è obbligatorio aprire la Partita Iva e versare i contributi previdenziali. Il codice della Partita Iva permette all’amministratore di condominio di dichiarare le proprie entrate e di versare imposte e contributi.

Tuttavia, gli amministratori di condominio che svolgono questa attività in modo occasionale e non abituale, possono farlo con la prestazione occasionale con ritenuta d’acconto pari al 20% del totale.

L’apertura della Partita Iva è semplice e veloce. Basta compilare il modello AA9/12 per persone fisiche e inviarlo o consegnarlo all’Agenzia delle Entrate. Bisogna, inoltre, stabilire alcuni aspetti come:

• individuare il codice Ateco;
• scegliere il regime contabile da adottare;
• iscriversi alla Cassa Previdenziale di appartenenza.

L’amministratore di condominio che apre la Partita Iva è considerato a livello fiscale un libero professionista, quindi, non deve effettuare l’iscrizione al Registro delle Imprese dell’Agenzia delle Entrate.

Codice Ateco

Il codice Ateco è una serie di numeri che corrispondono in modo univoco ad un’attività economica.

Per quanto riguarda la figura dell’amministratore di condominio, il codice Ateco è 68.32.0: “Amministrazione di condomini e gestione di beni immobili per conto terzi”.

Rientrano in questo codice Ateco:

• attività delle agenzie incaricate di riscuotere i canoni d’affitto;
• attività delle agenzie incaricate di gestire residence in multiproprietà;
• gestione dei servizi effettuati da terzi su immobili di proprietà altrui (property management, building management);
• attività degli amministratori di condomini.

Invece, sono escluse:

• attività legali;
• attività di assistenza svolta attraverso servizi integrati di gestione agli edifici (combinazione di servizi come pulizie generali di interni, manutenzione ordinaria e piccole riparazioni, smaltimento di rifiuti, servizi di portineria e sorveglianza);
• attività proveniente da datori di lavoro per personale domestico.

Il coefficiente di redditività è dell’86%, quindi il 14% del fatturato è considerato come totale delle spese sostenute, mentre sul resto vengono calcolati contributi e imposte.

Regime contabile

I regimi contabili che l’amministratore di condominio può adottare sono tre:

• regime forfettario;
• regime semplificato;
• regime ordinario.

Il regime più conveniente è quello forfettario, che prevede il pagamento dell’imposta sostitutiva, o flat tax, pari al 15% sulla base imponibile (86% del fatturato). L’aliquota dell’imposta sostitutiva è del 5% per i primi 5 anni di attività. Tuttavia, per poter adottare il regime forfettario è previsto il limite di 65.000 euro di fatturato.

I regimi semplificato e ordinario prevedono, invece, il pagamento dell’Irpef sul fatturato, con scaglioni che vanno dal 23% al 43% in base al fatturato. Il vantaggio di questi regimi è la possibilità di portare in deduzione e in detrazione i costi, cosa che invece non è prevista nel regime forfettario.

I regimi contabili prevedono, inoltre, diversi obblighi per quanto riguarda la tenuta delle scritture contabili. Infatti, il regime forfettario prevede solamente l’obbligo di tenuta delle fatture in entrata e in uscita. Invece, gli altri regimi contabili richiedono la tenuta di altri libri contabili.

Contributi previdenziali

L’amministratore di condominio deve versare i contributi previdenziali all’Inps o, se appartiene a un ordine o a un collegio, alla Cassa previdenziale di appartenenza.

Se non appartiene ad un ordine professionale, l’amministratore di condominio, essendo un libero professionista, deve iscriversi alla Gestione Separata INPS.

Diventare amministratore di condominio – Domande frequenti