Contratto di locazione transitorio: come funziona e a chi conviene

• Il contratto di locazione transitorio è una tipologia di contratto di affitto ad uso abitativo con una durata non inferiore a un mese e non superiore a 18 mesi.
• I principali richiedenti di questa tipologia di contratto sono, per esempio, gli studenti universitari, i lavoratori stagionali, gli insegnanti precari e quelli in supplenza. 
• I vantaggi dell’affitto transitorio sono parecchi, a partire dalla cessazione automatica del contratto fino alla possibilità di accedere alla cedolare secca.

I proprietari di immobili che intendono rendere disponibili le abitazioni per un periodo di tempo piuttosto breve possono adottare la formula del contratto di locazione transitorio. Quest’ultimo prevede un accordo in cui il proprietario dell’immobile (locatario) mette a disposizione l’abitazione a un inquilino (o conduttore) per un periodo di tempo prestabilito nel contratto e per ragioni non turistiche.

I locatari in affitto transitorio sono solitamente soggetti con esigenze specifiche che cercano una tipologia contrattuale di breve durata e con dei vantaggi economici.

Il contratto di affitto transitorio, a differenza di quello ordinario, presenta delle caratteristiche particolari ed è conveniente in particolari situazioni. Scopriamo come funziona e quali sono i termini previsti.

Contratto di locazione transitorio: come funziona

Il contratto di locazione transitorio, come dice il nome stesso, è un accordo tra il proprietario e l’inquilino che ha una durata provvisoria, non duratura e che soddisfa determinate esigenze temporanee. A differenza di un contratto di affitto ordinario, infatti, la durata della locazione transitoria non può superare i 18 mesi.

Questa tipologia di contratto, inoltre, non si applica alle locazioni turistiche, ma è solo ed esclusivamente ad uso abitativo o commerciale. Solitamente i soggetti che richiedono questa tipologia di contratto sono gli studenti universitari o i lavoratori stagionali, ma anche alcuni insegnanti precari o supplenti.

La disciplina del contratto di lazione transitorio è contenuta nella legge 431/98¹ che riguarda principalmente la normativa per l’affitto a studenti universitari. Il canone di affitto viene concordato tra proprietario e inquilino e deve essere ufficializzato con la firma di un contratto da depositare all’Agenzia delle Entrate.

La durata minima per la validità è di 30 giorni: al di sotto di questa soglia, infatti, si può parlare di affitto breve (che non richiede alcuna registrazione) per locazione turistica o vacanziera.

Contratto di locazione transitorio: modello e registrazione

L’affitto di un immobile per un periodo superiore ai 30 giorni necessita la registrazione presso l’Agenza delle Entrate. Per registrare una locazione transitoria si può utilizzare il il modello predisposto dal Ministero dei Trasporti e delle Infrastrutture con il DM 30 dicembre 2002² (Allegato C o D). 

Le informazioni essenziali che non possono mancare all’interno del contratto di affitto transitorio sono:

• le generalità delle parti, del locatore e del conduttore, che devono essere persone fisiche;
• la descrizione completa dell’immobile;
• la fissazione dell’importo del canone di locazione;
• le modalità di versamento del canone stesso;
• la durata dell’affitto e il chiaro riferimento all’esigenza transitoria giustificatrice, completa di documentazione comprovata;
• una clausola specifica per l’attestazione di prestazione energetica (APE).

Una volta inserite queste informazioni è possibile procedere con la registrazione del contratto di locazione ad uso transitorio presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula. La registrazione può avvenire di persona presso uno degli uffici territoriali, in via telematica, oppure tramite un soggetto intermediario (CAF, agenzia immobiliare o professionista abilitato).

I vantaggi del contratto di affitto transitorio

Scegliere il contratto transitorio rispetto a un contratto ordinario offre numerosi vantaggi sia al proprietario dell’immobile, che può godere di una tassazione ridotta (a scelta tra regime ordinario e cedolare secca) e a maggiore flessibilità (grazie alla durata ridotta dell’accordo), sia all’inquilino che presenta delle esigenze lavorative o scolastiche particolari.

Questo tipo di contratto è derogatorio rispetto a quello tradizionale, in quanto applicabile solo ed esclusivamente per andare incontro a particolari esigenze del locatore o dell’inquilino da tutelare proprio tramite la transitorietà del contratto.

1. Locazione transitoria a canone libero o concordato

Uno dei principali vantaggi che offre il contratto di locazione transitoria è una durata provvisoria dell’accordo che garantisce maggiore flessibilità. Infatti, questa tipologia di accordo prevede una durata massima di 18 mesi rispetto a un affitto ordinario a canone libero o concordato, che prevede una durata di almeno quattro anni e l’obbligo di disdetta.

Dall’altro lato, però, il locatore potrebbe avere maggiori difficoltà a trovare un altro inquilino per un ricambio in tempi brevi. In questi casi, affidarsi ad agenzie specializzate può aiutare a trovare studenti o lavoratori interessati a queste tipologie di immobili in affitto transitorio.

2. Disdetta del contratto di locazione transitorio

L’affitto transitorio garantisce anche maggiore sicurezza al proprietario dell’immobile, al quale verrà riconsegnata l’abitazione alla scadenza del contratto. Infatti, non è necessaria la disdetta, a differenza di altre tipologie contrattuali che invece la prevedono.

Si può richiedere però la proroga del contratto transitorio, prima della scadenza, tramite comunicazione con raccomandata specificando le motivazioni del perdurare dell’esigenza transitoria. Il rinnovo è ammesso una sola volta.

3. Locazione transitoria e cedolare secca

Il proprietario dell’immobile in affitto transitorio può scegliere se aderire alla tassazione ordinaria oppure optare per la cedolare secca che sostituisce l’IRPEF, l’imposta di registro e di bollo.

La cedolare secca prevede l’applicazione di una tassazione fissa sul canone (al 21% o al 10% in zone ad alta densità abitativa), ma preclude la possibilità di aumenti per tutta la durata dell’accordo.

4. Affitto transitorio per studenti universitari

Un altro vantaggio dell’affitto transitorio riservato esclusivamente agli studenti universitari è la possibilità di derogare il contratto fino a 36 mesi, partendo da un minimo di 6, per le zone densamente abitate.

In questo caso, però, occorrerà specificare l’eventuale condizione di “fuori sede” a giustificazione del fatto che la sede universitaria dello studente non si trova nella stessa città dove è ubicato l’immobile.

Contratto di affitto transitorio: quali sono i rischi

Oltre alla difficoltà nel ricambio tra inquilini allo scadere del contratto, il proprietario corre anche altri rischi importanti e concreti. Per esempio, la possibilità che il contratto transitorio si trasformi in contratto ordinario: ciò avviene nel momento in cui viene stipulato l’accordo senza reali esigenze temporanee. Ne consegue la perdita di tutte le agevolazioni e i vantaggi previsti per il regime transitorio.

Un altro rischio possibile riguarda l’utilizzo del contratto transitorio a canone libero anziché concordato: in questo caso, l’inquilino deve prestare attenzione alla fissazione degli importi nel contratto, per non incorrere in brutte sorprese.

In caso di mancata presentazione dell’attestazione di prestazione energetica (APE) dell’immobile, infine, è prevista l’applicazione di una sanzione amministrativa sia per il proprietario sia per l’inquilino.

Domanda di contratti di affitto transitorio in aumento

Come constatato da Immobiliare.it, dal 2019 ad oggi la richiesta di contratti di affitto è aumentata esponenzialmente, più del 200% in cinque anni. Di fatto questo strumento è molto in voga negli ultimi anni proprio per la flessibilità che garantisce agli inquilini.

Le principali città italiane ospitano maggiormente lavoratori temporanei, studenti universitari e persone che cercano case per un breve periodo rispetto alla periferia. Talvolta questa opzione è scelta anche per posticipare l’acquisto di un immobile.

Contratto di locazione transitorio – Domande frequenti

1. Legge 9 dicembre 1998, n. 431, Presidenza del Consiglio dei Ministri, normattiva.it ↩︎
2. Decreto 30 dicembre 2002, Gazzetta Ufficiale, gazzettaufficiale.it 
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