Contratto di locazione di immobili ad uso commerciale: come funziona, durata e regole

• Il contratto di locazione di immobili ad uso commerciale è un accordo tra locatore e conduttore per l’affitto di spazi da adibire ad attività imprenditoriali o commerciali.
• La durata del contratto di locazione commerciale varia in relazione alla destinazione d’uso dell’immobile: il termine minimo può essere di 6 o 9 anni.
• Sulle locazioni commerciali gravano imposte dirette (Irpef) e imposte indirette (di registro). Solo per i contratti stipulati nel 2019 è possibile assoggettare l’affitto a imposta sostitutiva del 21%.

Quando la destinazione d’uso di un immobile riguarda attività di impresa o attività imprenditoriali in forma autonoma o dipendente, viene stipulato un contratto di locazione commerciale. Sulla base di questo accordo, il locatore cede al conduttore un immobile destinato ad uso commerciale e chiede il pagamento di una somma di denaro mensile (il canone).

Secondo quanto previsto dalla legge 392/1978, all’art. 27¹, esistono tre tipologie di contratti di locazione (diversi da quello residenziale) che regolano l’affitto di immobili destinati ad attività artigianali, commerciali o industriali, con durata minima di 6 anni. A queste forme contrattuali si applicano determinate regole e limiti, oltre a una tassazione particolare.

Scopriamo come funziona il contratto di locazione di immobili ad uso commerciale: quali sono le caratteristiche, qual è la durata e come vengono tassati questi spazi commerciali.

Contratto di locazione di immobili ad uso commerciale: le caratteristiche

La legge che ha introdotto il contratto di locazione di immobili ad uso commerciale ha previsto una serie di caratteristiche strutturali che ogni accordo deve possedere e una serie di elementi facoltativi. All’interno del contratto di locazione commerciale devono trovare spazio le seguenti informazioni:

• i dati del locatore e del conduttore;
• la descrizione dell’immobile (come l’indirizzo, il numero di vani, le pertinenze, ecc);
• i dati catastali (particella, subalterno, rendita) necessari ai fini della registrazione;
• il canone concordato tra le parti;
• la durata della locazione.

Oltre a queste informazioni obbligatorie, nel contratto si possono inserire anche altri elementi facoltativi: per esempio le modalità di pagamento del canone o la gestione dei miglioramenti.

Questa tipologia di contratto viene utilizzata per la locazione di spazi commerciali come negozi, uffici, magazzini, laboratori o altri tipi di attività imprenditoriali o professionali. Ma si può sfruttare anche per altre tipologie di destinazione d’uso, diverse da quella residenziale: per esempio strutture ricettive, ristoranti, studi associati, ecc.

Differenza tra contratto di locazione commerciale e residenziale

La principale differenza tra un contratto di locazione commerciale e uno residenziale sta nella destinazione d’uso dell’immobile: nel primo caso gli spazi vengono utilizzati per attività imprenditoriali, mentre un immobile ad uso residenziale viene utilizzato come abitazione. 

Un’altra differenza tra le due tipologie di contratti sta nella durata: solitamente gli accordi per locazioni commerciali hanno durate più lunghe e condizioni più negoziabili rispetto ai contratti residenziali.

Modello di contratto di locazione commerciale: fac simile

L’Agenzia delle Entrate ha messo a disposizione un modello di contratto di locazione ad uso commerciale² che i contribuenti possono utilizzare per formalizzare l’accordo.

All’interno di questo documento sono contenute le seguenti informazioni:

• l’oggetto del contratto;
• la destinazione d’uso dell’immobile;
• la durata dell’accordo;
• cessione del contratto e sublocazione;
• le modalità di recesso;
• canone, domiciliazione bancaria e fatturazione;
• altri elementi non obbligatori (modifiche, miglioramenti addizioni, manutenzione, assicurazione, ecc).

La registrazione del contratto deve avvenire direttamente presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate oppure online entro i 30 giorni successivi alla stipula.

Contratto di locazione di immobili ad uso commerciale: durata

La normativa delle locazioni commerciali prevede una durata del contratto diversa a seconda della destinazione d’uso dell’immobile. In particolare:

• il termine minimo è di 6 anni per gli immobili impiegati ad uso industriale, commerciale, artigianale, professionale, turistico, con possibile proroga di altri 6 e durata massima di 30 anni;
• per immobili ad uso alberghiero (pensioni, locande, alberghi, ecc.), invece, il termine minimo si alza a 9 anni.

La durata del contratto rimane liberamente determinabile dalle parti contraenti per gli immobili di carattere transitorio per natura.

Contratto di locazione commerciale transitorio

Alcune tipologie di attività economiche e commerciali a carattere transitorio possono stipulare un contratto di locazione dell’immobile più breve rispetto ai termini di legge.

Se la locazione ha carattere stagionale, per esempio, il locatore è obbligato ad affittare l’immobile allo stesso conduttore anche l’anno successivo, qualora venga fatta richiesta con raccomandata prima della scadenza dell’accordo. Rimangono sempre possibili la disdetta dal contratto di locazione commerciale o il recesso entro i termini fissati dalla legge.

Rinnovo del contratto di locazione commerciale

Una volta raggiunta la prima scadenza, il contratto di locazione commerciale si rinnova in automatico per altri 6 anni (oppure per 9 anni in caso di locazioni alberghiere) se si verificano le seguenti condizioni:

• il locatore non comunica la disdetta almeno 12 mesi prima della scadenza contrattuale (oppure entro 18 mesi per le locazioni alberghiere) tramite raccomandata;
• il conduttore non comunica il recesso, in presenza di gravi motivi, con preavviso di almeno 6 mesi.

Anche alla seconda scadenza il contratto si rinnova in automatico per altri 6 o 9 anni, a patto che non venga comunicata la disdetta e che il proprietario non rifiuti il rinnovo alle condizioni proposte dal locatore.

Indennità per perdita dell’avviamento commerciale

Se il locatore rifiuta il rinnovo del contratto di locazione commerciale e subentra all’attività già avviata dal conduttore, quest’ultimo ha diritto all’indennità per perdita dell’avviamento commerciale. La legge, infatti, tutela i conduttori con un risarcimento economico in denaro corrisposto per 18 mensilità, oppure per 21 nel caso in cui l’attività esercitata abbia carattere turistico alberghiero.

Se invece il locatore decide di affittare l’immobile commerciale a un altro conduttore che avvia un’attività simile alla precedente entro un anno dalla cessazione del contratto, è prevista l’erogazione di un’indennità doppia per il precedente locatario.

L’indennità per perdita dell’avviamento commerciale può essere richiesta solo ed esclusivamente dai conduttori che hanno svolto presso l’immobile un’attività a contatto con il pubblico. Sono escluse, quindi, le attività da libero professionista.

Tassazione contratto di affitto commerciale

Se hai intenzione di affittare un locale commerciale devi sapere che esistono dei costi da sostenere, a partire dalla registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate.

L’imposta di registro è a carico del locatore e del conduttore, in parti uguali pari all’1% del canone annuo se si tratta di soggetti titolari di partita IVA. In caso contrario l’imposta è pari al 2%. Si devono pagare poi i diritti (4 euro) e la marca da bollo (16 euro).

Le spese fiscali sono a carico del proprietario dell’immobile, mentre il conduttore si fa carico delle utenze di luce, acqua e gas (oltre al canone di locazione). Per capire a quanto ammonta la tassazione di un immobile commerciale dobbiamo distinguere due diverse situazioni:

• nel regime ordinario la locazione di immobili ad uso commerciale genera una rendita fondiaria assoggettata all’IRPEF;
• l’opzione della cedolare secca per immobili commerciali è applicabile solo ai contratti stipulati nel 2019 e prevede un’imposta sostitutiva al 21%. Questa possibilità non è stata prorogata per gli anni successivi.

Contratto di locazione di immobili a uso commerciale – Domande frequenti

1. Legge 27 luglio 1978, n. 392, Art.27, Gazzetta Ufficiale, gazzettaufficiale.it  ↩︎
2. Contratto di locazione ad uso non abitativo, Agenzia delle Entrate, agenziaentrate.gov.it ↩︎