Affitto di azienda: cos’è e quali sono gli aspetti civilistici e fiscali

• L’affitto di azienda è un contratto con il quale, dietro un compenso, si trasferisce la titolarità di beni e servizi organizzati per l’esercizio di impresa a un altro soggetto.
• Il contratto di affitto di azienda deve essere redatto con un atto pubblico, in forma scritta e comunicato presso il Registro delle Imprese.
• La disciplina fiscale varia in funzione del soggetto concedente. Nel caso di ditta individuale che affitta l’unica azienda, si perde la qualifica di imprenditore e quindi i redditi percepiti sono considerati redditi diversi ai fini IRPEF.

L’affitto di azienda o di ramo di azienda è uno strumento imprenditoriale utile per incrementare le entrate, potenziare il business e rafforzare un settore poco redditizio. Prevede il trasferimento di un’attività produttiva a un altro soggetto, il quale potrà gestirla con completa autonomia decisionale, previo il versamento di un canone.   

Questa è una soluzione che si adatta se hai già un’impresa avviata e vuoi ampliare il tuo business, oppure ottenere un’entrata fissa. Può essere anche un’idea valida per un’affittuario che intende aprire un’attività in proprio, senza affrontare le fasi di avviamento e i relativi costi.  

Se da un lato è uno strumento ampiamento utilizzato in Italia, dall’altro non sono presenti norme specialistiche che lo regolano. Ciò genera spesso una certa incertezza su cos’è l’affitto d’impresa, sugli aspetti operativi, organizzativi e sulla disciplina fiscale.

In questa guida abbiamo esaminato le caratteristiche di questo strumento imprenditoriale. Hai così accesso alle informazioni principali per comprendere come funziona.

Cos’è l’affitto di azienda

L’affitto d’azienda è un contratto attraverso cui, un soggetto, il locatore, trasferisce a un’altra figura, l’affittuario, il godimento e l’utilizzo di una serie di beni e servizi organizzati per un’attività d’impresa, previo il pagamento di un canone.

Ecco quali sono gli elementi che lo definiscono:

• Il locatore: imprenditore individuale o società che affitta un’azienda o un ramo di azienda;
• l’affittuario: è chi prende in carico l’azienda, anche in questo caso può essere un’impresa individuale, o una società;
• l’azienda: intesa come il complesso di beni mobili e immobili e l’organizzazione finalizzata all’esercizio di un’attività d’impresa;
• canone: compenso versato per l’affitto dei beni produttivi.

È oggi una soluzione molto utilizzata, dato che prevede diversi vantaggi sia se ricopri il ruolo del locatore, sia dell’affittuario. Infatti, nel primo caso, puoi cedere parte di una tua impresa o una delle tue attività di business, rimanendo comunque proprietario e ottenendo un reddito costante.

Risulta molto utile se vuoi incrementare il tuo business, specializzare un ramo dell’impresa oppure ottenere un rendimento sicuro da un comparto ancora poco sviluppato.

Invece, come affittuario puoi utilizzare un brand già esistente, senza affrontare i costi di avviamento e le tempistiche per una nuova attività, iniziando ad ottenere un ritorno del tuo investimento.

Differenza tra cessione ramo di azienda e affitto di azienda

L’affitto di azienda e la cessione di azienda (conferimento d’azienda) hanno alcuni elementi in comune, anche perché fanno riferimento al trasferimento di titolarità di un’attività imprenditoriale. Tuttavia, sono due istituti giuridici distinti con diversi effetti sull’attività d’impresa.

La prima differenza è quella temporale:

• l’affitto di azienda ha una durata nel tempo e quindi è un’operazione reversibile;
• la cessione di azienda è un trasferimento a titolo definitivo e quindi irreversibile.

Altro aspetto è legato alle finalità di queste due strumenti. L’affitto può essere impiegato per dare un impulso a un settore che si trova in difficoltà, oppure non ancora avviato. Invece, quasi sempre il conferimento del ramo di azienda ha il fine di ottenere liquidità da un settore produttivo.

Infine, dal punto di vista pratico, la cessione del ramo di azienda è una procedura più complessa che richiede un’attenta valutazione del valore dell’attività, mentre per l’affitto si prevede maggiore flessibilità e semplicità.

Affitto di azienda e Codice Civile

Nel Codice Civile l’affitto di azienda è previsto dall’articolo 2562, ma non vengono definiti il funzionamento e i termini. Quindi, per individuare le norme che lo regolano, devi prendere come riferimento quelle riguardanti l’affitto in generale, il divieto di concorrenza, oltre agli articoli del Codice Civile che si riferiscono all’usufrutto e alla cessione di un’attività imprenditoriale.

In particolare, ecco quali articoli considerare:

• gestione della cosa produttiva, regolato dall’art 1615 del c.c.;
• art. 1571 c.c. sul contratto di locazione;
• art. 1321 in tema di contratti in generale;
• l’art. 2556 che prevede l’obbligo di forma scritta del contratto per le partite IVA presenti nel Registro delle Imprese;
• art. 2557 regola il divieto di concorrenza in caso di alienazione di azienda;
• art. 2558 con riferimento alla successione dei contratti dal locatore all’affittuario.

Come funziona l’affitto di azienda

L’affitto di azienda è un contratto che ha:

• un preciso oggetto;
• una forma;
• una durata.

L’oggetto dell’affitto di azienda, fa riferimento al complesso di quelle attività che vanno a definire il concetto stesso di un’azienda. Quindi devi considerare il complesso di:

• beni mobili e immobili;
• attività materiali e immateriali, necessarie all’organizzazione dell’azienda;
• complesso di beni e servizi.

Non tutti gli elementi che caratterizzano un’azienda sono oggetto del contratto di affitto. Un esempio è il caso delle attività immateriali come quelle legate all’avviamento. Inoltre, possono essere oggetto del contratto di affitto anche solo alcuni beni dell’attività d’impresa e non tutto il ramo di azienda.

Ovviamente il contratto è a titolo oneroso, prevedendo il versamento di un importo che verrà definito al momento della stipula.

Affitto di azienda e contratto di locazione

Il contratto di affitto può avvenire solo tra due attività d’impresa, in forma individuale oppure come società. Inoltre, è richiesta la forma scritta. Infatti, l’articolo 2556 c.c. ribadisce che, per quelle attività che prevedono l’obbligo di iscrizione al Registro delle Imprese, è necessaria la forma scritta per eventuali cessioni o trasferimenti di proprietà.

Tuttavia, la presenza di un documento scritto ha solo un valore probatorio: la sua mancanza non implica nullità, se il contratto di affitto ha una durata inferiore ai 9 anni e non prevede beni immobili.

Durata minima dell’affitto di azienda

La durata minima del contratto di affitto di azienda è stabilita tra le parti. Inoltre, non hai l’obbligo di indicarla al suo interno. In questo caso sia come affittuario, sia come locatario hai ampia libertà di poter recedere dal contratto in qualunque momento, salvo un congruo avviso.

È prevista la cessazione del contratto alla scadenza della data stabilita delle parti, salvo rinnovo. Inoltre, la cessazione anticipata si applica in caso di morte dell’affittuario o del locatore, oppure se vi è fallimento di una delle due parti.

Tra le cause di cessazione, prima dei termini pattuiti, vi può essere anche l’inadempimento dell’affittuario nel versamento del canone o un comportamento che violi il divieto di concorrenza nel caso del locatore.

Infine, si considerano anche la clausola di affitto di azienda con riscatto. Questa tipologia di formula si può applicare per finalizzare una cessione del ramo di azienda: l’affitto versato sarà impiegato come sorta di acconto per l’acquisto finale. Quindi in ogni momento l’affittuario può richiedere la cessione del contratto, versando l’importo pattuito come differenza.

Affitto di azienda senza notaio: è possibile?

L’affitto di azienda richiede un atto pubblico. Infatti, per l’art 2556 del Codice Civile, i contratti che avvengono tra partite IVA, iscritte nel Registro delle Imprese, devono avvenire esclusivamente in forma scritta e con atto pubblico.

Quindi puoi effettuare questa operazione davanti a un notaio o con una scrittura privata e autenticarla presso un pubblico ufficiale.

In ogni caso, entro 30 giorni dalla sottoscrizione del contratto di affitto devi:

• come locatore comunicare al Comune competente la cessione dell’attività, mentre come affittuario l’inizio della nuova attività;
• registrare il contratto d’affitto all’Agenzia delle Entrate;
• depositare il contratto nel Registro delle Imprese della Camera di Commercio del Comune in cui si svolge l’attività.

Gestione pratica dell’affitto di azienda

Dal punto di vista pratico l’affitto di azienda implica una serie di conseguenze per quanto riguarda:

• contratti;
• crediti e debiti;
• gestione dell’attività;
• divieto di concorrenza.

In base all’articolo 1406 c.c. hai la possibilità di far subentrare una terza parte in un contratto se:

• il contratto non è ancora posto in essere;
• l’altra parte lo consente.

Le regole della cessione dei contratti si estendono anche a quelle dell’affitto di azienda. Quindi, nel momento in cui subentri come affittuario, si trasferiranno anche eventuali contratti stipulati precedentemente alla tua acquisizione.

Il terzo contraente potrà recedere, solo per giusta causa ed entro tre mesi dalla sottoscrizione. Quindi, può essere utile specificare, all’interno del documento di accordo, quali sono i contratti inclusi nell’affitto di azienda, soprattutto se vi sono diverse attività che vengono svolte in sinergia con altri settori della tua impresa.

Inoltre, un consiglio è quello di comunicare al terzo contraente, ad esempio un fornitore o i clienti, il subentro di un altro titolare di impresa. In mancanza di specifiche indicazioni si considerano trasferiti di fatto i seguenti contratti:

• di lavoro;
• di fornitura;
• leasing;
• assicurazione;
• di locazione.

Infine, per l’affitto di un’attività che preveda l’utilizzo di un brand, di brevetti oppure di un sito Web, è necessario identificare i nomi in modo preciso e i numeri di registrazione.

Debiti e crediti nell’affitto di azienda

Rispetto a quanto previsto nella procedura di cessione del ramo di impresa, nell’affitto di azienda non si applicano gli articoli:

• 2259 c.c.: cessione dei crediti all’azienda ceduta;
• 2560 c.c.: cessione dei debiti all’azienda ceduta.

Quindi, i crediti non saranno automaticamente trasferiti, salvo indicazioni specifiche all’interno del contratto. Per i debiti, si applica la regola secondo cui come affittuario, sarai responsabile solo di quelli stipulati come titolare della nuova azienda dal momento in cui hai sottoscritto il contratto.

Invece, se si prevede il trasferimento dei debiti nel contratto, questi saranno esigibili da parte dei debitori dell’azienda principale.

Gestione dell’attività

In quanto affittuario, hai piena autonomia gestionale come nuovo titolare dell’azienda. Ciò implica la possibilità di sottoscrivere nuovi contratti con fornitori o clienti, ma anche richiedere la cessazione di quelli già esistenti. Tuttavia, l’art. 2561 del Codice Civile pone alcune limitazioni al potere decisionale del nuovo amministratore. Ecco quali sono le regole da rispettare:

• la destinazione dell’azienda non può essere cambiata;
• devi gestire l’attività in modo da conservarne l’organizzazione, gli impianti, ma anche i beni;
• l’attività rimane comunque correlata a quella della società principale.

Divieto di concorrenza

Al fine di permetterti, come affittuario, di avere un ritorno economico, il locatore è tenuto, nei successivi 5 anni a rispettare il divieto di concorrenza, previsto dall’art. 2557 c.c.

Quindi, se sei il locatore, che cede o affitta un ramo di azienda, devi astenerti da qualunque attività che può danneggiare la capacità produttiva del ramo di azienda trasferito, di attirare clienti e di sviluppare un nuovo business.

Affitto di azienda e contratto di locazione

Spesso l’affitto di azienda si confonde con la semplice locazione commerciale, regolata dall’art. 36 della Legge 392 del 1978. Nel primo caso si prevede il trasferimento di una serie di beni produttivi, mentre nel secondo si fa riferimento a un bene non produttivo, come la locazione di un immobile già allestito.

Prendi l’ipotesi di un negozio, oppure di un ristorante. Nella tabella seguente abbiamo riportato quali sono le principali differenze.

Descrizione	Affitto di azienda	Locazione commerciale
Durata	Stabilita dalle parti	Minimo 6 anni (9 per le strutture alberghiere)
Deposito cauzionale	Non è previsto	Massimo tre mensilità
Canone di locazione	Si può derogare all’aggiornamento ISTAT	Si applica l’aggiornamento al 75% ISTAT
Sublocazione del contratto	Prevista, se indicata nel contratto	Prevista
Obblighi dell’affittuario	Rispettare le regole previste per l’affitto di azienda	Mantenere/conservare il bene locato
Imposta di registro	200€ / proporzionale al 2% del canone annuo	200€ / proporzionale al 2% del canone annuo

Quindi, la principale differenza tra la locazione commerciale e l’affitto di azienda è la tipologia di godimento di bene che, nell’affitto deve essere dotato di una potenzialità produttiva. Invece, nelle locazioni commerciali avrai accesso solo a un complesso di beni senza la presenza di un sistema organizzato ai fini d’impresa.

Affitto di azienda: tassazione

L’affitto di azienda prevede un reddito legato al pagamento del canone, oltre alla presenza di imposte indirette e di registro. Tuttavia, la disciplina fiscale stabilisce una doppia forma di tassazione distinguendo:

• se hai una società o un’impresa individuale con diverse aziende;
• se sei un imprenditore individuale ed affitti l’unica impresa.

Nel primo caso affittando una delle aziende, i guadagni ottenuti attraverso la locazione rientrano nel reddito d’impresa. Ai fini d’IVA si applicherà l’imposta del 22%.

Invece, se sei un imprenditore individuale e affitti la tua unica attività aziendale, si prevede un’eccezione alle regole fiscali, facendo rientrare i guadagni ottenuti non nei redditi d’impresa, ma tra i redditi diversi ai fini IRPEF.

Infatti, se affitti l’impresa individuale, perderai temporaneamente la qualifica di imprenditore e di soggetto passivo d’IVA. Quindi, i canoni andranno a cumularsi ad altre forme di redditi ai fini della determinazione degli scaglioni IRPEF, calcolati secondo il principio di cassa. Inoltre, l’importo dei canoni è esente d’IVA e si applicherà un’imposta di registro in misura proporzionale.

Come affittuario manterrai sempre la natura di imprenditore, sia come ditta individuale, sia nel caso di società. Quindi, i canoni pagati per l’affitto dell’azienda rientreranno nei costi di godimento di beni terzi, con la possibilità di dedurli dal reddito d’impresa.

Affitto di azienda e imposta di registro

L’imposta di registro applicata al contratto di affitto di azienda varia se:

• l’affitto di azienda è soggetto ad IVA: si applica un’imposta fissa pari al 200€;
• non si applica l’IVA: si prevede un’imposta proporzionale.

L’esempio tipico in cui non si prevede l’imposta indiretta è quella delle aziende agricole o per l’affitto di un’unica azienda individuale. In questo caso l’aliquota sarà pari al 3% se si applica un unico canone, mentre è del 2% per più versamenti, con riferimenti ai fabbricati. Scende allo 0,50% in caso di terreni agricoli.

Affitto di azienda – Domande frequenti