Come affittare un locale commerciale: contratto, durata e costi

• Per affittare un locale commerciale è necessario specificare nel contratto che l’immobile non verrà destinato ad uso abitativo.
• La durata del contratto deve essere di almeno sei o nove anni, ad eccezione del contratto transitorio.
• Per registrare un contratto le due parti dividono la spesa dell’imposta di registro pari all’1% del canone annuo.

Quando si pubblicano annunci di affitti, viene specificato se il locale è ad uso abitativo o commerciale. Infatti, il contratto di affitto di un locale commerciale è molto diverso da quello di un immobile ad uso abitativo. Mettere in affitto questa tipologia di immobile può rappresentare un ottimo investimento, ma come affittare un locale commerciale?

Affittare un locale di proprietà ad attività commerciali rappresenta un’ottima idea imprenditoriale, perché questa soluzione garantisce una rendita costante.

Ma come affittare un locale commerciale? Bisogna rispettare determinati requisiti, come vedremo tra poco, e stipulare il contratto con alcune clausole che caratterizzano il contratto di affitto di un locale commerciale.

Come funziona un contratto d’affitto commerciale

Affittare un locale commerciale sotto alcuni aspetti non differisce molto dall’affitto di un immobile ad uso abitativo. Tuttavia, le principali differenze si riscontrano nella metratura e nella destinazione d’uso. Di conseguenza, è importante che all’interno del contratto venga specificato qual è la destinazione d’uso dell’immobile.

Prima di decidere se affittare o meno, è possibile ottenere maggiori informazioni sul locatore rivolgendosi ad agenzie specializzate che aiutano a capire se l’interessato è una persona affidabile economicamente.

Prima di redigere e firmare il contratto è necessario verificare se l’immobile risponde alla normativa relativa alle attività commerciali e si effettua l’inventario dei beni presenti nell’immobile.

L’inquilino deve poi corrispondere una cauzione, che rappresenta una garanzia nel caso di mancato pagamento dell’affitto o nel caso in cui causi danni strutturali al locale. Da contratto, il conduttore è tenuto a versare al locatore il canone d’affitto.

Il locale a uso commerciale può essere utilizzato per svolgere le seguenti attività:

• lavorative e professionali;
• industriali;
• commerciali e artigianali;
• ricettive, ad esempio un albergo;

Elementi obbligatori del contratto di affitto commerciale

Per essere valido, il contratto di locazione di un locale commerciale deve contenere una serie di elementi obbligatori.

Il contratto deve essere registrato entro 30 giorni dalla firma del contratto (non è necessario in caso di contratti transitori di durata inferiore a 30 giorni). Il contratto deve contenere i seguenti elementi:

• le generalità dei contraenti;
• la descrizione dell’unità locata;
• i dati catastali necessari per la registrazione;
• il canone di locazione;
• la durata della locazione.

Oltre a questi elementi obbligatori, vi possono essere anche elementi facoltativi che, a differenza dei primi, non rendono nullo il contratto se non presenti.

Durata del contratto d’affitto commerciale

Uno degli elementi essenziali, che non può mancare in un contratto, è la durata dell’affitto che è di sei anni per le attività commerciali ma può arrivare anche fino a nove anni se il locale ospita alberghi, b&b o attività teatrali.

Salvo il contratto transitorio, i contratti d’affitto di locali commerciali sono nulli se hanno una durata inferiore a sei anni. Si possono poi rinnovare successivamente al termine, come accade in modo similare ai contratti di affitto di case ad uso abitativo.

Il contratto transitorio per locali commerciali è consentito, invece, nel caso in cui l’inquilino abbia la necessità di affittare un immobile per un periodo di tempo limitato.

Per essere valido, però, questo tipo di contratto breve deve rispettare alcune caratteristiche:

• la brevità del contratto, per cui bisogna indicare la data di inizio e di fine;
• il motivo della brevità del contratto, e quindi spiegare perché l’attività ha una durata inferiore a sei anni.

Tornando al contratto ordinario, invece, è previsto il rinnovo tacito alla scadenza del periodo per altri sei o nove anni, senza modificare le condizioni presenti nel contratto. Invece, per prolungare gli anni ordinari d’affitto bisogna presentare la domanda dopo aver pagato i primi sei anni e con la modifica del contratto.

In caso di mancato rinnovo, il proprietario deve inviare l’avviso al locatario con un preavviso di 12 mesi. Ciò è possibile solamene nel caso in cui il proprietario dimostra di avere intenzione di avviare una propria attività e nell’anno successivo deve dimostrare di aver aperto un’attività, altrimenti l’accordo viene ripristinato.

Il rischio è che il proprietario decida di sfruttare e continuare la stessa impresa dell’affittuario. Per tale motivo la legge prevede che il proprietario debba corrispondere all’inquilino 18 mensilità, 21 nel caso del settore turistico, il doppio se la nuova attività è simile a quella del precedente inquilino.

Come recedere un contratto

Il recesso del contratto è consentito sia da parte del locatore che da parte dell’affittuario, con un preavviso di 12 mesi, 18 per le attività turistiche. Solamente in caso di gravi motivi il tempo per la disdetta si riduce a sei mesi.

Le modalità di invio della disdetta sono le stesse dei contratti di locazione ad uso abitativo, vale a dire tramite raccomandata a/r. I gravi motivi sono cause imprevedibili che vanno contro la volontà dell’imprenditore.

Se la richiesta di recesso del contratto è presentata da parte del proprietario, questi è tenuto a pagare all’affittuario un’indennità di avviamento dell’attività pari a 18 mensilità, mentre se il recesso arriva da parte dell’inquilino sarà tenuto a pagare l’affitto fino alla fine del periodo di locazione, e restituire il locale nelle stesse condizioni in cui lo ha ricevuto.

Successione e sublocazione nel contratto d’affitto commerciale

Per quanto riguarda la successione e la sublocazione, la legge stabilisce i dettagli per i contratti di locazione per locali commerciali.

In caso di morte del locatario il contratto viene trasferito ai successori che possono così proseguire con l’esercizio dell’attività. Questo vale anche in caso di separazioni e divorzi.

La sublocazione è consentita, ma è necessario un avviso di almeno sei mesi e mezzo che deve essere inviato tramite raccomandata a/r. Se il locatore dà il consenso ma chi è in subaffitto non paga l’affitto, il proprietario ha il diritto di rivalersi sull’affittuario originario e persino richiedere gli arretrati.

Come affittare un locale commerciale: costi e imposte

Per registrare il contratto di locazione commerciale sono previsti dei costi. Tra questi vi è l’imposta di registro, a carico del locatore e del conduttore, in parti uguali pari all’1% del canone annuo se si tratta di soggetti titolari di Partita Iva. Invece, in caso contrario l’imposta di registro è del 2%.

I diritti, invece, ammontano a 4 euro mentre il bollo è di 16 euro.  Le spese fiscali sono a carico del proprietario che paga le tasse sugli immobili, mentre l’affittuario paga le utenze come acqua, gas e luce.

In caso di cedolare secca sulle locazioni commerciali, la tassazione è del 21% che include:

• imposta di registro;
• imposta di bollo;
• IRPEF;
• addizionali comunali e regionali.

Come affittare un locale commerciale – Domande frequenti