Bed & Breakfast occasionale: come funziona, requisiti e tassazione

• Un’attività di Bed & Breakfast è definita occasionale se viene svolta in maniera discontinua, a conduzione familiare e non organizzata.
• Per aprire un B&B non professionale non è richiesta la partita IVA. Tuttavia, devi rientrare in specifici requisiti previsti dalla legge e le condizioni stabilite a livello regionale.
• I guadagni derivanti dall’attività di un Bed and Breakfast non occasionale sono tassati secondo le nuove regole per gli affitti brevi, con cedolare secca variabile al 21% o al 26%.

Un Bed and Breakfast occasionale rientra tra le attività sporadiche e non strutturate, non considerate come forma di impresa. Quindi in questo preciso caso non sei tenuto ad aprire partita IVA. Inoltre avrai accesso a una serie di agevolazioni dal punto di vista della gestione contabile.

Come fare a valutare se il tuo B&B può essere definito occasionale, distinguendolo da un’attività organizzata che richiede invece, l’apertura di una partita IVA? Questo confine è regolato dalla presenza di una serie di requisiti e normative di legge, oltre all’obbligo fiscale di dichiarare il reddito ottenuto all’interno del Modello Unico o del 730.

In questa guida troverai tutte le informazioni su quando un Bed and Breakfast è definito occasionale, i limiti e come gestire fiscalmente la registrazione a piattaforme come Booking e Airbnb, con le ultime novità sugli affitti brevi.

Bed and Breakfast occasionale: la normativa

Una definizione di Bed & Breakfast occasionale è estrapolabile dalle diverse norme di legge. Si considera come B&B il servizio di alloggio e prima colazione offerto nella casa di abitazione, con carattere saltuario o per periodi ricorrenti stagionali. Inoltre, il servizio deve essere reso avvelandosi della normale organizzazione familiare.

Quindi l’attività di Bed and Breakfast non ha carattere imprenditoriale, soggetta ad apertura di partita IVA, ma viene definita come non professionale e quindi occasionale se:

• è svolta a carattere familiare;
• non è continuata, ma le prestazioni avvengono in modo saltuario;
• non vi è un’attività organizzata.

In base a una circolare dell’amministrazione finanziaria, la 155/E/2000, si è evidenziato come la saltuarietà delle prestazioni e la mancanza di organizzazione, prevalgono su eventuali leggi regionali in cui l’attività di B&B occasionale viene distinta da quelle con partita IVA, se si rientra in un certo numero di camere e di posti letto. Tuttavia, questi sono solo alcuni parametri che definiscono un un B&B come occasionale.

Quali sono i requisiti per aprire un B&B occasionale

Ecco quali sono i requisiti per rientrare nell’attività di Bed and Breakfast non professionale:

• l’affitto delle stanze deve avvenire con discontinuità;
• le stanze devono essere presenti all’interno della tua abitazione;
• l’immobile non deve essere organizzato in modo da rispondere unicamente alle esigenze degli ospiti, ma la destinazione d’uso deve essere quella di abitazione;
• devi avere la residenza;
• il numero di stanze deve rispettare quello previsto dalle leggi regionali, in cui ha sede l’attività ricettiva;
• le entrate economiche del Bed and Breakfast non devono essere l’unica fonte di reddito o quella principale;
• la pulizia delle stanze deve avvenire ad opera di familiari;
• non deve essere presente un servizio di ristorazione o altre tipologie di attività;
• non puoi avvalerti dell’aiuto di lavoratori anche se in maniera occasionale.

Se rientri in questi parametri, puoi utilizzare come B&B per affitti brevi, come qualunque tipologia di struttura in cui hai la residenza, da un casale a una villa storica, fino a un appartamento in città o una location ad alta attrazione turistica. In alcuni casi invece, aprire un B&B in forma imprenditoriale può consentire di avviare un’attività remunerativa e costante.

Va anche considerato che nelle diverse Regioni italiane sono stabiliti dei limiti specifici e regole per l’occasionalità del B&B. Una recente sentenza che riguarda un affittacamere occasionale, la 154 di gennaio 2024 della Cgt Friuli Venezia Giulia, ha ribadito il concetto che, rispettando il carattere di occasionalità, non è necessario versare le stesse imposte previste per l’attività imprenditoriale.

Nel caso specifico e per la Regione in cui vi è stata la sentenza, l’affittacamere rispettava il limite massimo di tre camere e con 6 posti letto, con modalità saltuaria o stagionale, secondo le regole dell’organizzazione familiare.

Come avviare un B&B occasionale: serve la partita IVA?

Se il Bed and Breakfast rientra tra i requisiti indicati prima, in quanto attività occasionale, non devi aprire la partita IVA. Ciò comporta una serie di conseguenze dal punto di vista burocratico, contabile e fiscale.

Ad esempio, rispetto a un Bed and Breakfast organizzato come attività vera e propria, non sarai tenuto ad affrontare l’iter burocratico standard: apertura partita IVA, iscrizione presso il Registro della Camera di Commercio, dichiarazione di inizio attività allo sportello telematico SUAP e richieste autorizzazioni Asl.

Basta che vengano rispettati i requisiti previsti per l’abitabilità e la presenza di un certo mobilio, come indicato dalle singole normative regionali. Inoltre, cambia anche l’organizzazione contabile, dato che puoi emettere ricevuta non fiscale e non sei tenuto al mantenimento dei registri di cassa, IVA ecc., previsti per le attività commerciali e turistico-alberghiere.

Ovviamente anche in caso di B&B occasionale è necessario rispettare tutte le norme relative alla sicurezza per gli ospiti e tutti i requisiti igienico-sanitari stabiliti dalla legge, oltre alle norme fiscali.

Contabilità nel B&B occasionale

La semplificazione contabile implica comunque l’obbligo di documentare le entrate e le uscite. Infatti, ai fini di un controllo, dovrai rilasciare al cliente una ricevuta non fiscale con riferimento all’incasso di ogni singolo corrispettivo.

Nel caso in cui la prenotazione è avvenuta tramite siti come Booking o Airbnb, non sei obbligato ad emetterla, salvo richiesta da parte dell’ospite. All’interno della ricevuta deve essere presente:

• numero progressivo;
• nome e cognome dell’ospite;
• dati del gestore e nome del B&B;
• data del rilascio.

Quando l’attività di Bed and Breakfast richiede partita IVA

Prima di analizzare gli aspetti fiscali è utile precisare quando il Bed and Breakfast richiede la presenza di una partita IVA. In primo luogo, sei obbligato ad avere un codice IVA se l’attività viene svolta in maniera continuativa, riscontrabile anche dalle prenotazioni che si verificano con frequenza e non a carattere stagionale.

Inoltre, l’occasionalità viene meno se il B&B è la tua unica fonte di reddito e la principale. La professionalità e l’organizzazione dell’attività in forma imprenditoriale si evince anche da:

• presenza di una reception per accogliere i clienti;
• offerta di servizi aggiuntivi come quelli di ristorazione o di altra tipologia;
• utilizzo di un’impresa di pulizia o di un servizio di lavaggio industriale;
• struttura dell’immobile creata per le esigenze dei clienti;
• presenza di dipendenti o soggetti estranei al nucleo familiare;
• possedere un numero di camere da letto e posti letto superiore a quello previsto dalle leggi regionali.

In generale secondo le più recenti normative è obbligatorio aprire la partita IVA anche per gli affitti brevi nel momento in cui si superano i 4 immobili a disposizione, avviando un’attività imprenditoriale.

Tassazione Bed and Breakfast occasionale

Andiamo a vedere come funziona la tassazione per un B&B occasionale, tenendo conto delle recenti modifiche introdotte in materia di affitti brevi. Ad oggi chi pone in affitto uno spazio all’interno di un immobile o un appartamento, senza condurre attività di impresa, può pagare le tasse in base alla cedolare secca, uno strumento di agevolazione fiscale.

Questa tassazione si applica nel seguente modo per ciò che riguarda gli affitti brevi, ovvero con durata inferiore ai 30 giorni:

• cedolare secca al 21% per il primo immobile posto in affitto breve;
• cedolare secca al 26% per gli immobili successivi al primo, posti in affitto breve.

Va anche tenuto in considerazione che le regole vogliono che superato il quarto immobile messo a disposizione scatti l’obbligo di aprire una partita IVA, con la tassazione IRPEF che ne consegue.

B&B e CIN obbligatorio: come funziona

Un altro obbligo che è stato introdotto recentemente per i proprietari di immobili destinati a ricevere turisti e per gli affitti brevi è quello di richiedere e comunicare il CIN. Si tratta del Codice Identificativo Nazionale, che si può ottenere presentando una richiesta specifica.

Da settembre 2024 infatti è stato messo a disposizione un database unico nazionale per registrare tutti gli immobili destinati a ospitare turisti, anche per periodi di tempo brevi. Devono quindi domandarlo presso l’apposita piattaforma bdsr.ministeroturismo.gov.it tutti i titolari di strutture ricettive e turistiche, i proprietari di case locate per finalità turistiche e per affitti brevi, inclusi coloro che utilizzano siti online di intermediazione.

La domanda del CIN è quindi un obbligo di legge anche per i B&B occasionali e successivamente bisogna comunicare questo codice sia indicandolo chiaramente presso l’immobile, sia in ogni offerta online che viene pubblicata.

Non rispettare questa nuova norma può avere come conseguenza importanti sanzioni, che nei peggiori dei casi possono raggiungere 5.000-8.000 euro di importo. Si violano le regole sia se non si presenta la domanda nei prossimi due mesi, sia se non si espone il CIN.

Canone RAI

Una delle domande più comuni sull’attività di Bed and Breakfast occasionale riguarda il pagamento del Canone RAI speciale o di quello tradizionale. Infatti, il primo fa riferimento alle attività imprenditoriali che prevedono la presenza di un televisore in un luogo pubblico.

Come chiarito da una circolare del Ministero delle Comunicazioni, i B&B indipendentemente dalla presenza o meno di partita IVA, sono tenuti al pagamento del Canone RAI solo se:

• è presente un televisore in zone accessibili agli ospiti (ad esempio dove si fa colazione);
• la TV è installata all’interno delle camere.

Invece, se possiedi un televisore in casa, ma non è accessibile al pubblico, sarai tenuto a pagare il Canone RAI tradizionale.

Come inserire un B&B occasionale su Airbnb e Booking

Airbnb e Booking sono tra le piattaforme più utilizzate per sponsorizzare una struttura ricettiva. Puoi utilizzarle se hai un B&B occasionale? Ambedue prevedono questa opportunità.

Nel caso di Booking per registrarti dovrai inserire il nome e cognome e allegare le foto dell’immobile da inserire sul sito. La piattaforma potrebbe richiedere una verifica inviando all’indirizzo della tua abitazione un codice da inserire nel tuo account. Il procedimento è simile per Airbnb.

Dal punto di vista fiscale le tasse su Booking e quelle su Airbnb prevedono una doppia opzione:

• applicazione della cedolare secca al 21% per gli affitti brevi;
• tassazione ordinaria IRPEF con differenza tra gli incassi e i costi per l’esercizio dell’attività.

Per quanto riguarda le commissioni previste per l’utilizzo delle piattaforme, queste sono variabili in base alla piattaforma e alle condizioni specifiche attivate. Va anche ricordato che da poco sia Airbnb che Booking sono sostituti di imposta per gli affitti occasionali, per cui trattengono le tasse dagli host direttamente dalla piattaforma, per poi versarle allo Stato italiano e inviare le dovute CU ai proprietari.

In questo contesto ti consigliamo di rivolgerti a un commercialista di fiducia al fine di valutare quale soluzione può essere più adatta alla tua attività di Bed and Breakfast occasionale.

Bed and Breakfast occasionale – Domande frequenti