Aprire un’agenzia immobiliare in Italia: come fare, requisiti, spese da sostenere

• Per aprire un’agenzia immobiliare devi conseguire il patentino di agente immobiliare, seguendo un corso di formazione e affrontando un esame presso la Camera di Commercio di riferimento.
• L’attività di mediazione immobiliare richiede l’apertura della partita IVA con codice ATECO 68.31.00 e l’attivazione della posizione INPS nella Gestione Commercianti e Artigiani.
• Per avviare un’agenzia immobiliare devi considerare un investimento dai 25.000€ a salire, ma c’è l’opportunità di aprire un’attività anche partendo da zero, aderendo a un bando regionale o statale con contributi a fondo perduto.

Aprire un’agenzia immobiliare oggi in Italia può essere una sfida, soprattutto se si valuta l’andamento del settore nell’ultimo periodo.

In questo contesto tuttavia sono presenti diverse tipologie di business model: si pensi alla possibilità di aprire un’agenzia immobiliare online o in franchising e aderendo ad alcune nuove opportunità, come quella delle case green.

Le opzioni sono diverse, ma se vuoi aprire un’agenzia immobiliare è necessario possedere specifici requisiti, affrontare un iter burocratico e prevedere un investimento iniziale. Di seguito avrai accesso a tutte le informazioni utili su come fare.

Come aprire un’agenzia immobiliare

Per aprire un’agenzia immobiliare bisogna seguire un iter burocratico preciso:

• essere un’agente immobiliare;
• aprire partita IVA ;
• scegliere la tipologia di agenzia immobiliare da creare.

La figura dell’agente immobiliare è regolata dall’art 1754, con riferimento al ruolo di mediatore e dall’art 1765, definito dalla legge 3 febbraio 1989 n. 39. Questo professionista ha il compito di fare da mediatore tra chi vende o affitta un immobile e i possibili soggetti interessati all’acquisto o alla locazione.

Le mansioni di questa figura professionale vanno da quelle di intermediazione fino all’assistenza per la conclusione della vendita. In sintesi, un agente immobiliare svolge i seguenti compiti:

• ricerca le case o gli immobili che possono essere oggetto di vendita o di affitto;
• svolge un ruolo di congiunzione tra chi vende o affitta e chi acquista o pone in locazione;
• valuta il valore reale della transazione;
• effettua le verifiche sul bene immobile;
• assiste le controparti nelle varie fasi dell’operazione di acquisto e di vendita, fino alla stipula del contratto innanzi al notaio.

Queste attività richiedono particolari attitudini in ambito comunicativo, ampie capacità persuasive e di gestione. Bisogna anche avere una propensione alla ricerca di soluzioni di problemi, dato che sono diversi gli imprevisti che possono verificarsi prima della conclusione di una transazione immobiliare.

Inoltre, bisogna possedere una certa propensione all’attività imprenditoriale. Infine, è necessario rispettare dei requisiti previsti dalla legge. Vediamo quali.

Agenzia immobiliare e partita IVA

Dato che si parla di un’attività d’impresa, per aprire un’agenzia immobiliare dovrai affrontare anche una serie di passaggi burocratici.

Aprire partita IVA è obbligatorio, dato che l’attività rientra tra quelle commerciali, continuative e strutturate. Puoi farlo in autonomia, utilizzando il servizio online dell’Agenzia delle Entrate, oppure rivolgendoti a un consulente, come uno studio di commercialisti.

Questa seconda opzione è quella che consigliamo al fine di evitare errori, soprattutto nella fase iniziale. Infatti, la procedura di apertura della partita IVA, anche se è stata digitalizzata e semplificata, prevede una serie di scelte dal punto di vista della struttura societaria e fiscale:

• codice ATECO: per l’attività di mediazione immobiliare dovrai indicare il numero 68.31.00;
• scelta del regime fiscale: da qui si andranno a determinare le tasse da pagare;
• tipologia di forma societaria: devi valutare se svolgere l’attività da solo, come ditta individuale, oppure scegliere di creare una società;
• iscrizione alla Camera di Commercio: devi registrare la ditta individuale o la società presso la C.C.I.A. in cui ha sede;
• richiedere la SCIA: è la Segnalazione Certificata di Inizio attività, che devi fare presso il comune di riferimento.

Scelta del regime fiscale

La valutazione della struttura societaria influisce sulla tipologia di regime fiscale che puoi adottare. Infatti:

• come ditta individuale puoi rientrare nel regime forfettario;
• come società devi scegliere il regime semplificato oppure ordinario.

Dal punto di vista di un’attività in fase di avviamento, il regime forfettario è quello che prevede una serie di vantaggi economici e fiscali. È un sistema agevolato, dato che ai fini del calcolo delle tasse non prevede l’applicazione delle aliquote IRPEF, ma andrai a pagare un’imposta sostitutiva forfettaria, pari a:

• 5% per i primi 5 anni;
• 15% dal sesto anno in poi.

Le tasse saranno dovute solo sull’importo fatturato. Quindi, se non effettui attività durante l’anno, non sei tenuto al versamento di tasse.

Inoltre, anche l’aspetto gestionale è semplificato, dato che avrai la franchigia IVA, oltre a non dover redigere un bilancio di fine anno o i libri contabili, come il registro delle fatture. L’unico obbligo è quello di emettere fatture numerate in ordine crescente e con l’applicazione di una marca da bollo digitale.

Regime contributivo INPS

L’attività di mediazione immobiliare rientra tra quelle del commercio e dell’artigianato. Quindi per il versamento dei contributi IVS devi aprire la tua posizione previdenziale presso la Gestione INPS Commercianti ed Artigiani.

Ciò comporta che, anche se non fatturi per prestazioni immobiliari, sarai comunque tenuto a versare obbligatoriamente la quota fissa annualmente.  

Tipologia di agenzia immobiliare

Un’agenzia immobiliare è un’attività d’impresa. Come tale prima di effettuare qualunque operazione, è essenziale valutare il complesso degli aspetti economici e pratici, redigendo un business plan. Inoltre, devi scegliere la tipologia di agenzia da aprire:

• agenzia immobiliare con sede reale;
• agenzia immobiliare online;
• versione ibrida.

La versione con sede è quella tradizionale con un luogo fisico, ovvero un locale quasi sempre fronte strada, in cui inserire gli annunci e accogliere i clienti. Tuttavia, grazie alla digitalizzazione, puoi anche optare per una versione completamente online.

Questo è un sistema che permette di ridurre i costi, dato che non dovrai sostenere un affitto, ma al contempo necessita di una struttura informatica importante. In questo caso non solo il contatto con i clienti avviene online, ma puoi offrire un servizio innovativo, permettendo la visita dell’immobile grazie alle tecnologie 3D.

Infine, con un investimento maggiore puoi anche optare di combinare ambedue i sistemi, rivolgendoti a un target più ampio di utenti.

Quanto costa aprire un’agenzia immobiliare

Per un’agenzia immobiliare tradizionale gli investimenti da affrontare sono i seguenti:

• affitto o acquisto del locale;
• arredo dell’ufficio;
• creazione di una pagina web e social;
• abbonamenti presso le riviste e i siti immobiliari;
• costi del personale;
• costo RC professionale.

L’esame per agenti immobiliari prevede un costo variabile in base alle Regioni, ma che in linea di massima si aggira sui 93€. Invece, l’apertura della partita IVA di per sé non ha una spesa iniziale, ma se la effettui tramite un consulente devi considerare il suo onorario.

Invece, per la registrazione della ditta individuale o della società presso la Camera di Commercio il costo è variabile in base alla Regioni, con un valore intorno ai 200€. Infine, si aggiungono le spese per la SCIA e l’autorizzazione dell’ASL per il locale.

In linea di massima se vuoi aprire un’agenzia immobiliare in autonomia, devi considerare un investimento tra i 25.000€ e i 50.000€.

Invece, i costi si riducono del 50% nel caso di un’apertura di un’agenzia immobiliare online. Tuttavia, in questo caso l’investimento principale è quello legato alla tecnologia del sito web e della pubblicità.

Quanto guadagna un’agenzia immobiliare

Sono diversi i fattori che vanno ad incidere sui probabili guadagni di un’agenzia immobiliare. Ad esempio, può influire la collocazione del locale, se presente in una zona residenziale, nel centro cittadino oppure in periferia.

Inoltre, per le attività online, diventa essenziale aver pianificato una valida campagna al fine di attirare clienti. Devi anche considerare che la concorrenza è elevata.

Infine, a influire sul fatturato mensile e annuo vi è la capacità di mediazione del professionista nel riuscire a comprendere i bisogni del cliente e concludere le trattative. In linea di massima i guadagni partono dai 20.000€ o 25.000€ all’anno.

Come aprire un’agenzia immobiliare senza soldi

Se non hai un capitale iniziale, oppure non vuoi affrontare in autonomia l’apertura di un’agenzia immobiliare, hai due alternative:

1. aprire un’agenzia immobiliare in franchising;
2. richiedere gli incentivi statali per l’apertura di un’agenzia immobiliare.

Il franchising può essere un sistema da considerare se vuoi avviare un’attività imprenditoriale con un investimento ridotto e sfruttando il know-how, ovvero le competenze, di imprese specializzate in questo settore. Infatti, con un franchisor avrai i seguenti vantaggi:

• supporto nella scelta del locale;
• allestimento della struttura da parte del franchising;
• assistenza nel marketing;
• trasferimento del know-how;
• acquisizione del nome del franchising;
• supporto nell’iter burocratico.

Il franchising ti permette di velocizzare le procedure burocratiche, ma offre anche un supporto per l’allestimento del locale e l’organizzazione della pubblicità: tutte queste operazioni vengono svolte dal franchisor e rientrano nel costo dell’investimento iniziale.

La spesa per aderire a un franchising varia in rapporto alla tipologia di agenzia immobiliare che andrai ad allestire, partendo dai 15.000€ a salire.

Incentivi per aprire un’agenzia immobiliare

Come noti anche il franchising prevede una spesa iniziale. Se ti domandi se oggi sia possibile aprire un’agenzia immobiliare senza soldi, ti rispondiamo in modo affermativo. Infatti, puoi valutare di accedere a un bando regionale o statale.

Oggi, grazie anche ai fondi del PNRR sono diverse le iniziative imprenditoriali per supportare le nuove attività e che prevedono un investimento con:

• prestiti a tasso agevolato: puoi accedere a finanziamenti finalizzati per l’avvio di un’impresa che non richiedano garanzie reali e su cui si applicano tassi d’interesse ridotti;
• fondo perduto: sono forme di finanziamenti in cui parte della somma non deve essere restituita.

Tuttavia, se da un lato vi sono enormi vantaggi economici per le nuove attività, dall’altro devi considerare che per accedervi sono richiesti una serie di requisiti, in base alla tipologia di bando. Inoltre, è previsto un iter di valutazione che spesso può durare anche diversi mesi. Infine, nella maggior parte dei casi i bandi vengono emessi solo in specifici momenti.

Come diventare agente immobiliare

La figura dell’agente immobiliare è regolata per legge e come tale sono previsti dei requisiti personali e professionali. Nel primo gruppo rientrano:

• essere maggiorenne;
• avere la cittadinanza italiana;
• non essere sottoposto a procedure fallimentari o di interdizione;
• non aver subito condanne penali riguardanti reati antimafia;
• non aver subito condanne per reati finanziari.

Invece, dal punto di vista professionale si richiede il conseguimento del patentino da Agente Immobiliare. Per ottenerlo devi:

• avere il diploma di maturità o una laurea in materia umanistiche;
• aver seguito un corso specialistico come agente immobiliare di minimo 200 ore;
• aver sostenuto l’esame presso la Camera di Commercio territoriale come agente immobiliare;
• essere iscritto all’apposito registro degli Agenti Immobiliari presso la Camera di Commercio di riferimento;
• aver sottoscritto una RC professionale.

Dal 2010, con il D.lgs. n.59 del 26 Marzo, è stato abolito l’Albo dei Mediatori Immobiliari, mantenendo invece il Registro dei Mediatori Presso la Camera di Commercio di ogni regione. In ogni caso non è possibile svolgere questa attività senza il patentino di agente immobiliare necessario per effettuare comunque la registrazione presso le C.C.I.A.

Per ottenerlo come abbiamo visto è previsto un preciso iter. In primo luogo, devi aver seguito con esisto positivo un corso di minimo 200 ore organizzato da:

• Regione di residenza;
• Camera di Commercio di appartenenza;
• ente privato abilitato alla formazione.

Il passo successivo è quello di affrontare l’esame di abilitazione.

Come funziona l’esame per il patentino di Agente Immobiliare

L’esame si suddivide in due fasi:

1. due prove scritte;
2. valutazione orale.

Per accedere all’orale è necessario aver conseguito con successo la prime due prove. La parte scritta  è composta da due sessioni di quiz, con domande inerenti alle nozioni base del sistema immobiliare e alle conoscenze normative riguardante il registro immobiliare, strumenti come mutui e agevolazioni fiscali.

Se superi con successo la parte scritta, l’esame orale può essere svolto nello stesso giorno o in data successiva e avrà come oggetto le medesime materie previste nei quiz.

Una volta superate con successo le prove, potrai ottenere il patentino di agente immobiliare: verrai inserito presso l’apposito Registro presente nelle Camere di Commercio. Infine, dal 2001 è obbligatoria la sottoscrizione di un RC professionale.

Aprire un’agenzia immobiliare: andamento del settore in Italia

Un’agenzia immobiliare è l’attività che prevede la compravendita o la cessione di qualunque tipologia di beni immobili. Tra questi possono rientrare:

• abitazioni private;
• locali commerciali e industriali;
• terreni e pertinenze di immobili;
• altri tipi di strutture.

La figura che svolge questa attività è l’agente immobiliare. Questa professione ha visto una fase di crisi nel 2020, con l’arrivo del Covid-19. Tuttavia, con la cessazione dell’emergenza sanitaria, vi è stato un vero e proprio boom di vendite e di affitti, che tuttavia è sceso successivamente.

La situazione odierna vede un mercato immobiliare risentire della fase di incertezza economica dei mercati, collegata all’aumento dei tassi d’interesse sui mutui, stabiliti dalla BCE e alla maggiore attenzione degli italiani sulla classe energetica degli immobili.

Nel 2023 si è avuto un calo del settore, soprattutto per quanto concerne l’ambito delle vendite, mentre rimane in attivo quello degli affitti. Come riportano recenti dati Istat¹, la discesa del mercato immobiliare nel primo trimestre 2023 rispetto allo stesso periodo del 2022 è calcolata in un totale di transazioni immobiliari in meno dell’11,6%.

Aprire un’agenzia immobiliare oggi in Italia può essere un valido business? Dipende da molteplici fattori, per cui si consiglia una valida strategia e un business plan adeguato prima di cominciare.

Aprire un’agenzia immobiliare – Domande frequenti

1. Mercato immobiliare, comunicato stampa Istat, istat.it ↩︎