Affitti brevi: nuove regole in Italia e Codice Unico obbligatorio

• Arriva in Italia una stretta sugli affitti brevi con il Decreto Anticipi, per contrastare il fenomeno dell’abusivismo nel settore. A breve in Italia arriverà il CIN, Codice Unico specifico.
• Il decreto prevede che il contratto di locazione con finalità turistiche su immobili di tipo abitativo non potrà durare per meno di 2 notti consecutive, ad eccezione delle famiglie con almeno 3 figli.
• Secondo le normative europee, gli appartamenti in affitto per scopi turistici devono avere un codice identificativo nazionale esposto, rispettare le normative antincendio e dotarsi delle strumentazioni già obbligatorie per gli hotel.

Dopo le novità introdotte a New York in tema affitti brevi, anche in Italia sono arrivate nuove strette con la proposta di legge dal Ministero del Turismo. A partire dal 5 settembre scorso, infatti, a New York è entrata in vigore una nuova legge, che permette agli host di affittare gli appartamenti solamente se questi vi risiedono in prima persona e sono effettivamente presenti.

In Italia si è discusso negli ultimi mesi dei nuovi limiti da imporre a chi affitta i propri appartamenti per brevi soggiorni, che cercano di limitare soprattutto l’abusivismo. Questo incide anche sulle regole nell’utilizzo di piattaforme online come Airbnb, per cui si era già parlato di una stretta.

Il Ministro del Turismo, Daniela Santanché, aveva dichiarato sui suoi canali social che la nuova proposta di legge è frutto di tavoli di confronto con associazioni di categoria e degli inquilini, con le regioni ed i sindaci delle città metropolitane.

Dall’UE è arrivato l’ok al Codice Unico Europeo, che coinvolge gli affitti brevi con obiettivi turistici. In Italia arriva l’obbligo di utilizzo del CIN, che sarà operativo in tutto e per tutto dal 1° settembre 2024.

Affitti brevi, arriva il Codice Unico Europeo

Il Consiglio UE ha approvato l’adozione del Codice Unico Europeo per gli affitti brevi: questo strumento ha l’obiettivo di raccogliere e conservare i dati che riguardano queste attività, andando a introdurre regole più precise sulla gestione.

I locatori saranno quindi obbligati ad effettuare una registrazione acquisendo il Codice Unico da mostrare su tutte le piattaforme online in cui si promuovono. Il nuovo regolamento quindi riguarderà da vicino tutti gli immobili a destinazione turistica, mentre a breve per l’Italia sarà disponibile il CIN.

¹Per consentire maggiore trasparenza viene quindi istituita un’apposita banca dati (BDSR) che conterrà tutte le informazioni sugli immobili e sui locatori, con dettagli come l’indirizzo, la tipologia di immobile, il numero di posti letto disponibili, i dati sul locatore e così via.

Le piattaforme online che fanno da intermediarie tra locatori e turisti dovranno comunicare in modo corretto tutte queste informazioni per garantire la maggiore trasparenza alle Autorità.

Affitti brevi: gli obiettivi delle nuove regole

Nel frattempo il Ministero del Turismo in Italia ha depositato la proposta sul tema degli affitti brevi, che diventa un vero e proprio decreto. L’obiettivo della proposta di legge è quello di limitare il proliferare degli appartamenti destinati ad affitti turistici brevi nelle principali località turistiche e nelle grandi città.

Ad essere coinvolte dal disegno di legge sono le grandi città italiane, ovvero i 14 comuni metropolitani seguenti: Bari, Bologna, Cagliari, Catania, Firenze, Genova, Messina, Milano, Napoli, Palermo, Reggio Calabria, Roma, Torino e Venezia.

Tuttavia, rispetto ai precedenti disegni di legge, il nuovo testo riporta importanti cambiamenti, a partire dalle finalità. Infatti, se prima la bozza era volta a contrastare il “rischio di un turismo sovradimensionato rispetto alle potenzialità ricettive locali” e a “salvaguardare la residenzialità dei centri storici ed impedirne lo spopolamento”, oggi l’obiettivo del provvedimento sembrerebbe essere mutato.

Il nuovo testo si propone di dare una disciplina uniforme a livello nazionale con l’obiettivo di contrastare il fenomeno dell’abusivismo. Non si fa più, quindi, leva sull’overtourism o sullo spopolamento dei centri storici, ma sul tema dell’abusivismo.

Tra le principali novità introdotte ci sono: il limite di notti minime, l’introduzione del CIN, il numero identificativo nazionale e i requisiti che gli immobili devono rispettare. Inoltre, sarà dimezzato da 4 a 2 il numero di appartamenti massimo che lo stesso proprietario può utilizzare con l’affitto breve tramite cedolare secca al 21%. Vediamo le novità nel dettaglio.

1. Numero minimo di notti

Secondo l’ultimo decreto, gli affitti brevi dovranno durare almeno due notti e sono previste sanzioni salate per chi affitta per una sola notte. Il minimum stay è stato fortemente richiesto da Federalberghi per i 14 comuni metropolitani e i Comuni a densità turistica alta e molto alta.

Questo vuol dire che per i pernottamenti di una notte, i turisti si rivolgeranno prevalentemente agli alberghi. Le sanzioni per chi ha un appartamento e lo utilizzerà senza seguire queste regole potranno arrivare anche a 5mila euro.

Questo numero minimo di due notti tuttavia non verrà applicato alle famiglie con almeno tre figli a carico, per cui questa sarà l’unica eccezione alla regola.

2. Numero identificativo nazionale

Come anticipato, è prevista l’introduzione di un numero identificativo nazionale, o CIN, che andrebbe così a sostituire quello regionale. Tuttavia, a differenza della versione precedente, il CIN sarebbe collegato all’immobile e le norme non vanno a specificare se può essere chiesto dal proprietario o da un gestore.

Si punta, quindi, ad una centralizzazione della raccolta di informazioni da parte del Ministero del Turismo mediante il ricorso alla banca dati relativa a affitti brevi, B&B, hotel, ma anche agriturismi, rifugi alpini, campeggi, dimore storiche, affittacamere, residence e cabine delle navi da crociera. La banca dati è stata già istituita nel 2019.

A concedere i nuovi CIN rimangono le Regioni, mentre i Comuni avranno il compito di controllare l’applicazione del numero identificativo sulle piattaforme online e sui canali di promozione, oltre che all’entrata dello stesso immobile.

Proseguono quindi i lavori per la creazione del database in cui raccogliere i dati, mentre i CIN dovranno essere assegnati ed esposti per ogni unità immobiliare posta in affitto breve. Per avere l’operatività completa del nuovo sistema bisogna attendere settembre 2024.

3. Requisiti degli immobili

Le case messe in affitto per affitti brevi devono rispettare dei requisiti. La proposta di legge ha, infatti, accolto la richiesta di Federalberghi di applicare agli appartamenti la medesima disciplina degli alberghi.

Questo riguarda, ad esempio, la normativa antincendi, oltre che le strumentazione per la rilevazione del monossido di carbonio, che ad oggi non sono obbligatori nelle case ad uso abitativo privato. Va considerato che altre normative regionali avevano già imposto che gli impianti fossero a norma.

4. Cedolare secca

Secondo le ultime novità, la cedolare secca sugli affitti brevi sarà al 26% a partire dal secondo immobile posto in affitto con questa modalità. Questo significa che la riduzione al 21% prevista dalla riforma sarà possibile solamente per un immobile e il proprietario potrà scegliere quale.

Le nuove aliquote si applicano a partire dai redditi dal 1 gennaio 2024, indipendentemente dal momento in cui sono stati presi accordi tramite i contratti. Inoltre anche per chi ha in gestione i portali di incontro tra domanda e offerta sono attive le stesse regole sulla cedolare secca al 21%.

Affitti brevi: le sanzioni

Tra le novità più importanti previste dal disegno di legge proposto dal Ministero del Turismo ci sono le nuove sanzioni sugli affitti brevi. Infatti, la proposta prevede sanzioni fino a 5 mila euro per chi affitta una casa per una sola notte.

La mancata esposizione del CIN per ogni annuncio, invece, prevede una sanzione che va dai 500 ai 5 mila euro. Oltre alla sanzione è prevista anche l’immediata rimozione dell’annuncio dalla piattaforma online. Invece, la mancata richiesta del CIN comporterà una sanzione fino a 8 mila euro.

Inoltre, superati i due appartamenti in affitto breve, il locatore dovrà necessariamente aprire una Partita Iva e ottenere la Scia. Ad intervenire sugli affitti brevi in Italia ci ha pensato il Decreto Anticipi.

Affitti brevi, CIN obbligatorio da settembre 2024

Nonostante l’approvazione del Decreto Anticipi, la procedura per poter acquisire un Codice Identificativo Nazionale, il CIN, ancora non è stata resa nota. Come indicato dal disegno di legge è necessario rivolgersi al Ministero del Turismo, tuttavia al momento non è disponibile alcuna istruzione su come procedere.

Ricordiamo che i proprietari secondo le nuove regole devono provvedere in autonomia a presentare una domanda per il CIN, comunicando dati importanti come quelli catastali, oltre a rispettare tutti i requisiti di sicurezza.

Il Ministero del Turismo ha dichiarato il 29 marzo 2024² che la procedura per la richiesta del CIN non è ancora stata attivata, tuttavia sta lavorando per pubblicare le istruzioni presto in Gazzetta Ufficiale. Viene anche comunicato che i proprietari per il momento possono continuare a seguire le regole regionali o provinciali presenti, in attesa dell’arrivo della procedura per il CIN.

Secondo le più recenti indiscrezioni, il sistema sarà completamente operativo da settembre 2024, per cui da questo mese sarà obbligatorio per i proprietari aggiornarsi ed esporre il CIN. Si ipotizza che più di 500.000 case dovranno essere registrate secondo le nuove norme.

Le criticità delle norme sugli affitti brevi

Se da una parte la proposta avanzata dal Ministro del Turismo dovrebbe essere il frutto di un dialogo tra le parti e le associazioni interessate, dall’altra la stessa proposta ha evidenziato alcune criticità.

Infatti, la nuova disposizione sembrerebbe accogliere le richieste del mondo alberghiero, che avevano l’obiettivo di introdurre limitazioni al settore degli affitti brevi. Questo mediante l’applicazione di specifici limiti e requisiti.

Tuttavia, secondo l’Associazione italiana gestori affitti brevi, l’Aigab, questa nuova proposta sarebbe in realtà volta a rendere meno conveniente il ricorso all’affitto breve e a complicare la vita dei locatori, che sarebbero così costretti a ricorrere ad agenzie immobiliari o a diventare imprenditore nel caso di tre immobili.

Marco Celani, presidente dell’Aigab, ha fatto anche presente che dalla nuova proposta di legge non si fa più menzione alla figura dei gestori professionali, categoria di imprenditori oggi composta da circa 30mila professionisti. Questa figura, presente nel precedente disegno di legge, prevedeva persino la richiesta all’Istat di un codice Ateco specifico.

Affitti brevi – Domande frequenti

1. Banca Dati Strutture Ricettive (BDSR) ↩︎
2. “Chiarimenti sulla procedura telematica di assegnazione del CIN“, 29 marzo 2024, Ministero del Turismo, ministeroturismo.gov.it ↩︎