Affittare senza Partita IVA: la normativa per le case vacanze

• La locazione turistica non imprenditoriale consente di affittare una casa vacanze senza aprire una Partita IVA.
• Nella locazione turistica non imprenditoriale, è possibile offrire alcuni servizi accessori come pulizia e connessione Wi-Fi, ma non servizi tipici di hotel o bed and breakfast.
• Recentemente sono state introdotte nuove norme per gli affitti brevi: dalla nuova cedolare secca all’obbligo di apporre il CIN.

Vorresti affittare la tua casa vacanze senza dover per forza aprire una Partita IVA? Se possiedi una casa vacanze e desideri guadagnare attraverso la locazione turistica, è importante conoscere la normativa riguardante la gestione non imprenditoriale di una casa vacanze come persona fisica e le ultime novità.

Questo tipo di attività, conosciuta come locazione turistica non imprenditoriale, permette di gestire occasionalmente una casa vacanze senza l’onere fiscale e burocratico di una vera e propria attività imprenditoriale.

Tuttavia, è fondamentale tenere presente che le norme in materia possono variare e aggiornarsi frequentemente. Pertanto, è sempre consigliabile verificare la legislazione specifica della propria regione o rivolgersi a un commercialista esperto nel settore per ottenere informazioni aggiornate e consulenza professionale.

Affittare una casa vacanze senza Partita IVA, le norme in Italia

La normativa italiana che disciplina la locazione turistica non imprenditoriale si basa sul Codice Civile (art. 1571 e seguenti) e sulle leggi regionali che regolamentano il settore degli affitti brevi. È importante notare che le norme possono variare da regione a regione, quindi è essenziale verificare le disposizioni specifiche della propria località.

Uno dei principali requisiti per gestire una casa vacanze in forma non imprenditoriale è la “occasionalità”. Questo significa che la locazione turistica deve avvenire in modo sporadico, senza fini di lucro sistematici e senza carattere di professionalità. In altre parole, non si può gestire l’affitto della casa vacanze come un’attività abituale e continuativa.

La Legge di Bilancio 2021 ha introdotto una nuova disposizione che stabilisce un limite massimo di quattro appartamenti che possono essere affittati senza l’apertura di una Partita IVA. Se hai intenzione di affittare cinque o più appartamenti, la legge considera questa attività come imprenditoriale e sarà necessario aprire una Partita IVA e seguire le relative procedure fiscali.

Quanti appartamenti posso affittare senza Partita Iva

Come abbiamo visto in precedenza, è possibile essere esonerati dall’apertura di una Partita Iva se si decide di affittare meno di 4 appartamenti. Dal quinto appartamento affittato con queste modalità, è necessario avviare un’attività vera e propria.

Nel caso della locazione turistica non imprenditoriale, è possibile offrire ai tuoi ospiti alcuni servizi accessori, come il servizio di pulizia o connessione Wi-Fi. Tuttavia, non è consentito fornire servizi tipici di hotel o bed and breakfast, come la colazione o il noleggio di veicoli.

La locazione non imprenditoriale si limita al diritto di godimento dell’immobile, senza offrire servizi alberghieri completi.

Dal punto di vista fiscale, non è necessario emettere una fattura per i servizi forniti, ma è sufficiente rilasciare una semplice ricevuta non fiscale. Inoltre, la registrazione di un contratto di locazione non è obbligatoria, a meno che il soggiorno superi i 30 giorni consecutivi e non si va a pagare l’Imposta di Registro.

Infine, i costi sostenuti per la gestione della casa vacanze in forma non imprenditoriale non possono essere detratti.

Valutare l’apertura di una Partita IVA per massimizzare le entrate

La decisione di aprire o meno una Partita IVA per gestire la tua casa vacanze dipende dalle tue esigenze personali e dagli obiettivi finanziari che hai stabilito. Se desideri mantenere un approccio familiare e non hai particolari esigenze di gestione, puoi gestire l’attività senza aprire una Partita IVA.

D’altra parte, se desideri andare in queste direzioni:

• massimizzare le entrate;
• offrire una gamma più ampia di servizi ai tuoi ospiti;
• detrarre i costi sostenuti;
• mantenere aperta la tua casa vacanze tutto l’anno in qualsiasi regione.

Potrebbe essere conveniente aprire una Partita IVA nonostante i costi e gli oneri associati. Con una posizione IVA attiva, avrai la possibilità di offrire servizi alberghieri completi ai tuoi ospiti, creando un’esperienza migliore per loro e ottenendo un passaparola positivo.

Tuttavia, dovrai adempiere agli obblighi fiscali e amministrativi associati all’apertura di una Partita IVA, compresa la dichiarazione dei guadagni e l’emissione di fatture.

Dichiarazione dei guadagni da affitti senza Partita Iva

Se gestisci la tua casa vacanze in forma non imprenditoriale, devi comunque dichiarare i guadagni derivanti da questa attività nella tua dichiarazione dei redditi. Ci sono diverse opzioni per dichiarare i guadagni, a seconda delle tue preferenze e delle regole fiscali vigenti.

Una possibilità è quella di dichiarare l’importo complessivo ricavato dai canoni di locazione e applicare la cedolare secca del 21% sul totale dell’incasso. La cedolare secca è una tassazione agevolata che semplifica la gestione fiscale degli affitti brevi.

Va ricordato che da quest’anno la percentuale così agevolata vale solamente per il primo immobile affittato, mentre a partire dal secondo l’aliquota della cedolare secca sale al 26%. Molte piattaforme online di intermediazione come Airbnb si propongono come sostituti di imposta, provvedendo al versamento delle tasse per conto dell’host.

Affittare con Booking senza Partita IVA

Recentemente Booking ha aggiornato le sue linee guida in base alle ultime novità che riguardano la cedolare secca sugli affitti brevi. La piattaforma infatti applica un’aliquota al 21% sul primo immobile affittato per meno di 30 giorni e una percentuale del 26% sui successivi.

Ogni mese la piattaforma versa queste somme accantonate direttamente all’Agenzia delle Entrate, garantendo poi agli host la Certificazione Unica che contiene tutte le informazioni con cui i proprietari possono poi presentare la dichiarazione dei redditi annuali. Questo è valido per tutte le attività non imprenditoriali.

Per ottenere informazioni più precise sul processo di affitto su Booking senza una partita IVA, il consiglio è quello di contattare direttamente Booking.com o consultare le loro linee guida e politiche aggiornate. Visti i cambiamenti recenti, infatti, non ci sono ad oggi molte informazioni disponibili sulla gestione dei casi particolari.

Affittare su Airbnb senza Partita IVA

Per affittare la propria casa su Airbnb senza aprire una partita IVA in Italia è necessario attenersi ai seguenti passi e requisiti:

• assicurati di possedere non più di 4 unità immobiliari che desideri affittare come persona fisica. Se hai più di 4 unità, potresti dover aprire una partita IVA per gestire l’attività;
• optare per una gestione non imprenditoriale e non offrire servizi aggiuntivi come: trasferimenti da e per l’aeroporto, visite guidate o altri servizi extra. Concentrati su accessori di base come lenzuola, asciugamani, connessione Wi-Fi, sapone, eccetera;
• ricorda che non è consentito effettuare pulizie giornaliere come negli hotel. La pulizia dell’appartamento può essere svolta soltanto al termine del soggiorno del cliente. Assicurati di pianificare adeguatamente le pulizie per garantire un ambiente pulito e accogliente per gli ospiti successivi;
• controlla le disposizioni specifiche del Comune in cui si trova la tua proprietà. Alcuni comuni richiedono un periodo di inattività annuale per le strutture adibite alla locazione turistica. Ad esempio, a Milano, potrebbe essere richiesto un periodo di chiusura di 3 mesi. Durante questo periodo, puoi comunque affittare l’immobile con un contratto di locazione tradizionale anziché come locazione turistica.

È importante notare che le normative possono variare da comune a comune, quindi è sempre consigliabile verificare le specifiche regole e requisiti locali prima di affittare la propria casa su Airbnb o altre piattaforme di locazione turistica senza aprire una Partita IVA.

Come per Booking, anche in questo caso per gli affitti brevi la piattaforma applica le tasse e si occupa di versarle direttamente allo Stato per conto degli host che propongono immobili in affitto breve, in modo non imprenditoriale.

Affittare un locale commerciale senza partita IVA

Tra le varie possibilità nel porre in affitto un immobile, c’è anche quella del locale commerciale: è possibile procedere ad affittare un locale commerciale senza la partita IVA? Di fatto la legge non prevede l’obbligo di avere una Partita Iva per affittare un locale commerciale.

Risulta possibile quindi registrare un contratto di locazione commerciale senza Partita Iva. Va tenuto presente quindi che se sei proprietario di un locale destinato ad uso commerciale, puoi puoi porre in affitto questo immobile senza aprire una Partita Iva.

Tuttavia considera che dovrai dichiarare al fisco questi guadagni, che verranno assoggettati interamente all’Irpef, senza possibilità di accedere agli sgravi fiscali eventualmente riservati a chi ha una Partita Iva.

Affittare camere senza partita IVA

Se si desidera svolgere l’attività di affittacamere in modo occasionale, saltuario e non imprenditoriale, all’interno della propria abitazione e con un numero limitato di stanze o posti letto, non è obbligatorio aprire una partita IVA.

Per quanto riguarda i servizi minimi di ospitalità, gli affittacamere devono tuttavia garantire una serie di requisiti:

• pulizia dei locali ad ogni cambio di cliente e almeno una volta la settimana;
• fornitura di biancheria pulita da letto e da bagno ad ogni nuovo ospite con un cambio almeno settimanale;
• l’accesso a energia elettrica, gas o altre fonti di illuminazione e riscaldamento (escluso per le licenze stagionali estive);
• la disponibilità di acqua calda e fredda nei lavandini e nelle docce o bagni;
• un telefono ad uso comune.

Se l’attività di affittacamere viene svolta in modo non professionale, si è esenti dall’applicazione dell’IVA e da adempimenti come la tenuta della contabilità IVA, la contribuzione INPS, l’iscrizione alla Camera di Commercio e l’iscrizione INAIL. Tuttavia, è necessario rilasciare al cliente una regolare ricevuta con bollo se l’importo supera una determinata soglia.

I redditi derivanti da queste attività sono considerati redditi diversi o redditi di attività commerciali non esercitate abitualmente. Per determinare i redditi, si calcola la differenza tra l’ammontare percepito e le spese documentate correlate alla loro produzione.

Infine, è necessario distinguere tra l’attività di affittacamere che offre solo i servizi minimi obbligatori e quella che fornisce anche servizi aggiuntivi propri dell’attività alberghiera, come il cambio giornaliero della biancheria o la pulizia dei locali.

Nel primo caso, l’attività viene considerata una locazione immobiliare ad uso abitativo. Nel secondo caso, se l’attività viene svolta in modo occasionale, può essere classificata come un’attività produttiva di redditi d’impresa o redditi diversi.

Nuovo Codice Identificativo Nazionale obbligatorio

Quest’anno sono state introdotte diverse novità in Italia per ciò che riguarda le normative intorno agli affitti brevi, con l’obiettivo di regolamentare maggiormente questo settore, che spesso si muove ai confini della legalità. Il governo ha introdotto l’obbligo per tutti i proprietari di casa di apporre all’esterno e negli annunci online uno specifico codice collegato all’immobile.

Si tratta del CIN, il Codice Identificativo Nazionale, che ogni proprietario che intende proporre affitti brevi ai turisti deve richiedere all’apposita piattaforma online messa a disposizione dal Ministero del Turismo. Questo codice può essere richiesto sul sito ufficiale bdsr.ministeroturismo.gov.it a cui accedere con una credenziale digitale come lo SPID.

Una volta ottenuto, il proprietario deve preoccuparsi di indicarlo all’esterno dell’immobile e comunicarlo ogni qual volta venga pubblicato un annuncio online, tramite piattaforme intermediarie o senza. Questo codice infatti viene associato all’immobile specifico o all’appartamento destinato all’affitto breve.

Durante la richiesta del CIN al proprietario viene richiesto di inserire alcune informazioni esaustive sull’immobile, a partire dai dati catastali, fino all’autocertificazione che comprova il rispetto delle norme di sicurezza per poter ospitare dei turisti all’interno dei locali.

Dal 2024 questa operazione è diventata obbligatoria per legge e poco alla volta tutte le Regioni si stanno aggiornando per garantire l’emissione dei codici. Non adempiere a queste nuove norme può comportare l’applicazione di sanzioni in denaro ai proprietari.

Affittare senza Partita IVA – Domande frequenti