Affittare casa su Booking: come fare, tassazione e regolamento

• Affittare casa su Booking è possibile accedendo alle agevolazioni previste per gli affitti brevi, ovvero con cedolare secca al 21% oppure al 26%.
• Per affittare casa su Booking in modo occasionale non è necessario aprire la partita IVA, mentre questo diventa obbligatorio se si sceglie di condurre una vera e propria attività di impresa.
• Chi ha una casa in affitto breve su Booking deve obbligatoriamente richiedere ed esporre da quest’anno il CIN, il Codice Identificativo Nazionale.

Scegliere di affittare casa o una parte di essa può essere un’opzione valida per chi ha uno spazio inutilizzato valido per i pernottamenti, con la possibilità di guadagnare qualcosa dai turisti di passaggio. Affittare una casa per i turisti può essere fatto sia in modo occasionale sia in forma imprenditoriale: in base all’opzione scelta cambiano le regole fiscali e gli adempimenti obbligatori da seguire.

Sempre più spesso si sceglie di mettere in affitto una parte della propria abitazione per arrotondare le proprie entrate economiche o per sfruttare uno spazio inutilizzato. Oggi ci sono diverse piattaforme online che facilitano i passaggi e offrono visibilità a chi cerca turisti da ospitare.

Booking.com è uno dei siti web più conosciuti a questo proposito e, dietro al pagamento di una commissione, permette ai proprietari di casa di pubblicare annunci online e gestire in tranquillità le prenotazioni. Vediamo come funziona, quali spese comporta e quali sono le normative italiane su tassazione e adempimenti.

Affittare un appartamento su Booking: come fare

Per chi intende affittare un appartamento su Booking, la prima cosa da fare è iscriversi alla piattaforma. Per farlo è necessario registrare la propria struttura su Booking.com seguendo alcuni semplici passaggi:

• dal sito ufficiale cliccare su “registra la tua struttura“;
• cliccare su “inizia“;
• inserisci il tuo indirizzo email e poi cliccare su “continua“;
• inserisci alcuni dati importanti come nome, cognome e numero di telefono e poi clicca su “avanti“;
• impostare una password e poi cliccare su “crea un account“.

In questo modo è possibile creare un account personale da cui procedere alla registrazione degli immobili che intendi mettere in affitto. Una volta completati questi passaggi è necessario accedere alla pagina di registrazione di Booking e poi su “Aggiungi una nuova struttura” e  “Iscrivi la tua struttura” dopo aver scelto la tipologia di alloggio da inserire.

A questo punto seguendo i passaggi indicati dalla piattaforma si inseriscono tutti i dati relativi all’appartamento da affittare su Booking, configurando il proprio annuncio. Se non si vuole procedere subito alla pubblicazione è possibile salvare i dati inseriti e continuare in un secondo momento.

In breve questa è la procedura per iscriversi alla piattaforma e inserire un appartamento da mettere in affitto. Bisogna poi tenere conto di quali sono le commissioni trattenute dal sito, quali le regole da seguire per proporre un appartamento in sicurezza, quali le normative fiscali. Facciamo chiarezza di seguito su tutti questi aspetti.

Affittare una casa vacanza su Booking offre numerosi vantaggi, sia in termini di visibilità dell’immobile, sia per ciò che riguarda la gestione dei pagamenti online e delle operazioni di comunicazione preliminare con i turisti, per cui questa è una delle principali piattaforme utilizzate per questo scopo.

Come funziona Booking: costi e commissioni

Per i turisti Booking è una valida piattaforma per trovare appartamenti, hotel, case vacanze e similari in cui pernottare per un periodo più o meno lungo. Si tratta di uno dei principali siti web adibiti a questo scopo, che mette in contatto proprietari e clienti in un modo semplice e veloce con diverse funzionalità online.

Per i proprietari degli immobili questo strumento è molto utile per ottenere visibilità raggiungendo un pubblico molto vasto, ma anche per la gestione delle prenotazioni e per i pagamenti online. Booking propone un vero e proprio contratto con i proprietari, che si impegnano a pubblicare tutte le informazioni della struttura secondo le norme di legge e includere fotografie, descrizioni e altri dettagli utili ai turisti.

Di fatto Booking è un intermediario, per cui i proprietari poi stipuleranno contratti e accordi precisi con i clienti, stabilendo prezzi e modalità di pagamento. La piattaforma, oltre a fornire assistenza 24 ore su 24, permette di accedere ad una serie di strumenti utili per verificare l’andamento della struttura, le prenotazioni e di leggere le recensioni degli utilizzatori, che sono sempre verificate dal sistema.

Per ciò che riguarda i costi, caricare i dati sul proprio immobile sulla piattaforma è un’operazione del tutto gratuita per gli host, mentre i proprietari devono solamente versare la commissione su ogni prenotazione ricevuta. La commissione è chiaramente indicata al proprietario, che può scegliere l’entità della visibilità a cui accedere.

In generale la percentuale trattenuta da Booking varia dal 15% al 30% dell’importo della transazione andata a buon fine. Questa spesa deve essere sostenuta direttamente dai proprietari nel momento in cui ricevono dalla piattaforma la relativa fattura per il mese specifico. In questo modo gli host non devono pagare alcun canone o abbonamento, ma solamente una percentuale in base alle prenotazioni avvenute.

Creare un annuncio di affitto su Booking

Andiamo a vedere nel dettaglio come si crea un annuncio di affitto su Booking, partendo dal presupposto che è necessario registrare la propria struttura all’interno del portale. La piattaforma richiede l’inserimento di alcuni dati specifici prima di pubblicare l’annuncio:

• nome e posizione: bisogna scegliere un titolo esaustivo per l’annuncio, che riporti il luogo in cui si trova la struttura. Qui è importante essere il più chiari possibile;
• informazioni sulla struttura: qui è necessario inserire tutto ciò che è attinente alla struttura, come la tipologia, il numero di letti, i servizi aggiuntivi presenti e così via;
• servizi e dotazioni: qui si va più nel dettaglio inserendo informazioni su eventuali spazi aperti, piscine, misure di sicurezza, modalità di check-in e colazione;
• regole della struttura: qui si indicano le norme che gli ospiti devono rispettare, a partire da quelle di sicurezza fino ad arrivare alla gestione degli animali;
• foto della struttura: questa è un’importante sezione destinata a far conoscere visivamente l’immobile, per cui Booking consiglia di caricare almeno 5 immagini esaustive.

Booking ha anche in sistema per generare le descrizioni per gli ospiti in base alle informazioni inserite dai proprietari al momento della registrazione, che consente anche la traduzione in 45 lingue diverse.

Il proprietario deve quindi inserire dati salienti che riguardano le modalità di pagamento e il prezzo per il pernottamento, in modo che questi dati siano chiari agli ospiti. Si possono poi scegliere diverse modalità di pagamento online dalle impostazioni del sito.

Affittare una stanza su Booking

Oggi con Booking è anche possibile mettere in affitto una singola stanza del proprio immobile, per garantire uno o più pernottamenti a persone di passaggio. Anche in questo caso la procedura è la stessa: bisogna registrarsi al portale, creando un account e iscrivere l’immobile, specificando che l’affitto riguarda una stanza.

Si può infatti optare per la scelta “camera privata” ideale in questi casi, con l’opzione “affittacamere“. In questo modo sarà chiaro a tutti fin da subito che l’affitto proposto riguarda uno spazio di questo tipo. In diversi casi è possibile affittare una stanza della propria abitazione, ma bisogna fare attenzione alla questione del divieto di subaffitto.

Nel caso in cui non siate proprietari della casa ma vi troviate in affitto, in base alle regole contrattuali può essere fatto divieto di affittare ad altre persone gli spazi dell’abitazione. In questo caso nel farlo incorrereste in un illecito.

Gestire un annuncio di affitto su Booking

Una volta che è stato creato un account dedicato e la struttura è stata aggiunta, è possibile pubblicare l’annuncio per affittare lo spazio, per cui segue la gestione delle richieste e delle prenotazioni. Accedendo alla piattaforma, tramite la voce “calendario e prezzi” si possono specificare le date in cui l’immobile è disponibile e il costo per il pernottamento.

Ci sono poi diverse sezioni disponibili all’host per gestire tutte le prenotazioni, come:

• sezione “messaggi“: qui si possono leggere i messaggi ricevuti da potenziali interessati e rispondere così a eventuali dubbi e richieste di informazioni;
• sezione “prenotazioni“: qui l’host può visualizzare tutte le prenotazioni ricevute;
• sezione “contabilità“: qui è possibile visualizzare diversi dati e modificare informazioni di tipo bancario, accedere a tutte le fatture e i pagamenti;
• sezione “struttura” per modificare i dati relativi alla struttura e ai pernottamenti.

Per l’host inoltre è anche possibile vedere, in determinate sezioni, l’andamento generale delle strutture e avere feedback dai turisti leggendo le recensioni lasciate sul portale.

Affittare su Booking da smartphone e tablet

Le stesse operazioni svolte da computer possono essere fatte anche da altri device, come smartphone o tablet. Booking infatti permette agli host (ma anche ai turisti) di usare i suoi strumenti anche da altri dispositivi, in modo semplice e rapido.

Per farlo si può decidere di scaricare l’applicazione Pulse per Booking, su Android o iOS. Anche qui è possibile visualizzare le proprie strutture e gestire le prenotazioni, ma se serve un po’ di dimestichezza con questi strumenti digitali.

Affittare casa su Booking: le tasse

Andiamo a vedere come funzionano invece le tasse con Booking, spesso fonte di diversi dubbi. Come e quanto si paga di tasse per chi affitta? Vediamo come funzionano in base anche agli ultimi provvedimenti in materia di affitti brevi, attivi dal 2024.

Ribadiamo che in caso di affitto per lunghi periodi e in modo imprenditoriale, la tassazione applicata è quella ordinaria sui redditi che ne derivano, ovvero si applica l’IRPEF in base alle aliquote specifiche. Le cose cambiano se i soggiorni sono brevi, ovvero non superano la durata di 30 giorni.

In questi casi si deve tenere conto della cedolare secca, che quest’anno presenta due aliquote distinte:

• cedolare secca al 21% sul primo immobile affittato;
• cedolare secca al 26% a partire dal secondo immobile affittato in poi.

Ricordiamo che l’attività diventa imprenditoriale dopo il quarto immobile affittato, per cui la tassazione applicata poi dipende dalle aliquote IRPEF. A questa tassazione l’host deve anche aggiungere la tassa di soggiorno, che funziona in modo specifico in base alla zona in cui ci si trova.

Inoltre, chi opera con una partita IVA e svolge operazioni intracomunitarie deve anche effettuare l’iscrizione al Vies. Booking garantisce assistenza anche dal punto di vista della tassazione, in quanto sostituto di imposta, ma si consiglia comunque l’assistenza di un commercialista esperto.

Booking è un sostituto di imposta?

Booking da quest’anno agisce come sostituto di imposta, ovvero, a pari di come accade con i datori di lavoro, questa realtà si occupa di accantonare le tasse e versarle allo Stato per conto degli host. Si parla quindi di una trattenuta sul costo del pernottamento effettuata direttamente dalla piattaforma e versata ogni mese al fisco.

Il sito poi successivamente procede all’invio della certificazione unica valida per permettere agli host di dichiarare i redditi percepiti e confermare che le tasse sono state versate. Booking agisce come sostituto nel caso di affitto da 1 a 4 immobili, ovvero in modo non imprenditoriale, se l’host non offre servizi aggiuntivi come la colazione.

Sono quindi procedure che riguardano tutti coloro che non hanno una partita IVA, per cui l’affitto avviene in modo occasionale secondo le leggi italiane.

Il nuovo codice CIN per gli affitti brevi

Una delle ultime novità in materia di affitti brevi è l’obbligo di richiedere e comunicare il CIN, ovvero il Codice Identificativo Nazionale. Questo obbligo è stato introdotto per regolamentare in Italia il settore, spesso caratterizzato dal lavoro nero e dalla mancanza di sicurezza nelle strutture.

Entro novembre 2024 tutti i proprietari di strutture turistiche, ma anche di case adibite ad ospitare persone per brevi periodi, devono chiedere l’assegnazione di questo codice alla piattaforma BDSR proposta dal Ministero del Turismo, per cui si può procedere direttamente online.

Chiedendo questo codice si conferma il rispetto alle norme in materia di sicurezza e si comunicano con precisione i dati catastali dell’immobile. Una volta ricevuto il codice, deve essere esposto all’esterno della struttura in modo che possa essere visto da tutti coloro che vi pernottano.

Inoltre è obbligatorio inserirlo anche in ogni annuncio che riguarda l’affitto dell’immobile, per cui va indicato anche da parte di coloro che usano Booking come host. Chi non segue queste regole potrà ricevere, una volta scaduti i termini per l’obbligo, diverse sanzioni in denaro in base alla gravità dell’omissione.

Sicurezza con Booking

Il codice CIN permette agli host di confermare il rispetto della sicurezza degli ambienti, per cui sono i proprietari a dover dotare lo spazio adibito all’affitto di appositi sistemi di sicurezza, come l’estintore. Dall’altro lato Booking offre sistemi di sicurezza agli utenti che inseriscono i propri dati bancari o effettuano un pagamento tramite la piattaforma, per cui può essere considerata sicura.

Booking inoltre mette a disposizione il programma “Assicurazione per la responsabilità civile dei Partner” per chi ha una o più strutture extra alberghiere, per proteggere da eventuali richieste di risarcimento. Si tratta di una copertura per il primo rischio civile, applicabile a tutti i soggiorni prenotati attraverso la piattaforma, fino a 1.000.000 € per lo Spazio Economico Europeo.

Affittare casa su Booking – Domande frequenti