Acquisto casa vacanze: IVA detraibile se si effettua un’attività ricettiva

• L’acquisto di una casa vacanze è soggetto a detrazione IVA al 10%.
• Questo principio è stato ribadito nell’interpello 392/2023 del 24 luglio dell’Agenzia delle Entrate, chiarendo alcuni aspetti delle norme comunitarie e l’articolo 19 bis1 del Decreto IVA.
• La detrazione IVA al 10% si applica sull’acquisto della casa vacanze solo se questa è riconducibile ad attività ricettiva e quindi inerente ad attività d’impresa.

Affittare una casa vacanze può essere un’attività remunerativa da svolgere part time o full time. A dimostrarlo è un report del Business Intelligence Group, un istituto di ricerca europeo, secondo il quale in Italia, nel 2023, sono quasi 6 milioni le seconde case utilizzate come strutture recettive. Tuttavia, anche se è un’attività ben diffusa, ancora oggi possono sorgere diversi dubbi e incertezze.

Ad esempio, l’Agenzia delle Entrate è dovuta intervenire, con il recente interpello 392/2023, per chiarire se il principio di detrazione IVA è applicabile sull’acquisto di una casa vacanza.

Di seguito troverai l’analisi dell’Ente, che va a chiarire quando e se è possibile applicare la detraibilità IVA per l’acquisto di un immobile da destinare ad attività di casa vacanze.

Acquisto casa vacanze e detrazione IVA: normativa

In base a quanto esposto dall’interpello dell’Agenzia delle Entrate 392/2023, l’IVA collegata all’acquisto di una casa vacanza può essere soggetta a detrazione al 10%. Ciò può avvenire solo se è riconducibile a un’attività di impresa di natura alberghiera, turistica.

Infatti, se una casa viene utilizzata come struttura ricettiva,  dal punto di vista della tassazione indiretta, si andrà ad applicare una deroga al principio di indetraibilità. Quello dell’Ente tributario è stato un intervento necessario al fine di chiarire alcuni aspetti che generavano incertezze. Ad esempio, fino adesso, come parametro per l’applicazione della detrazione IVA, si è utilizzata la destinazione d’uso di un immobile distinguendo tra:

• mero utilizzo ai fini di locazione o dal punto di vista abitativo;
• per fini imprenditoriali e commerciali.

Nel primo caso non si applica la detrazione IVA, nel secondo sì. Nell’interpello all’Agenzia delle Entrate si chiarisce che se l’acquisto finalizzato all’utilizzo della casa vacanza può essere riconducibile ad attività di natura turistica-alberghiera, è rilevante ai fini IVA. Come riferimento vengono valutate le seguenti normative:

• direttiva CE 112/2006;
• sentenza Corte di Giustizia UE 15.09.2011;
• articolo 19bis commi 1 e 2 del Decreto IVA.

In base all’art. 2082 del codice civile, viene definita nel seguente modo un’attività economica:

“qualunque attività che prevede lo sfruttamento di un bene materiale o immateriale per ricavarne introiti aventi carattere di stabilità.”

Per questo motivo, una attività ricettiva gestita in una seconda casa può rientrare nei parametri di attività economica, e condurre alla detrazione IVA. Dello stesso parere è una sentenza della Corte di Giustizia UE, nella quale si è precisato che l’utilizzo di un bene immobile diventa attività commerciale e quindi rilevante ai fini IVA, se:

“L’operatore intraprende iniziative di commercializzazione utilizzando mezzi simili a quelli impiegati da soggetti esercitanti un’attività d’impresa arte o professione.”

Quindi, in ambedue i casi, se svolgi un’attività imprenditoriale in ambito turistico, potrai accedere a forme di detrazione IVA.

Detrazione IVA ed esercizio di attività recettive

L’articolo 19bis del Decreto IVA riprende i presupposti della normativa comunitaria stabilendo la detraibilità dell’ammontare dell’imposta su tutte quelle operazioni effettuate da un soggetto passivo d’IVA, riconducibili a un’attività di beni e servizi.

Inoltre, riporta quali sono i casi in cui si esclude o si limita la detrazione dell’imposta sul valore aggiunto. In particolare è prevista una forma di indetraibilità nel caso di acquisto di fabbricati per:

• uso abitativo;
• locazione;
• manutenzione e ristrutturazione.

Il fine della normativa è quella di evitare un’indebita detrazione dell’IVA per l’impiego di beni immobili che non sono riconducibili a un’attività d’impresa, e per questo come parametro di riferimento ci si riferisce alla classificazione catastale.

Quindi, per l’applicazione della detrazione IVA al 10%, diventa rilevante ricondurre l’attività di acquisto della casa vacanze alle attività turistico-alberghiere, in quanto realtà commerciali d’impresa. Tuttavia, il possesso o lo sfruttamento di un immobile ad uso turistico non è sufficiente per definire l’esercizio di un’attività professionale.

In questo contesto, come specificato dall’Agenzia delle Entrate, la locazione a utilizzo turistico di fabbricati o di una singola unità immobiliare può essere identificata come prestazione rientrante nel settore alberghiero o para alberghiero, se sono presenti i requisiti e le regole previste dalla normativa di settore. Si richiede quindi, l’utilizzo come attività recettiva che deve essere svolta in maniera continuata e professionale.

Questo principio può essere esteso anche all’acquisto degli immobili e alla loro manutenzione, dato che rientrano tra quelle attività che vengono definite servizi accessori di natura alberghiera. In questa categoria si include l’insieme di quelle azioni che non sono riconducibili direttamente allo stabile, ma all’azione del singolo individuo prevedendo comunque una deroga all’imponibilità d’IVA.

Acquisto casa vacanze: quando è detraibile l’IVA

L’acquisto di una casa vacanze rientra tra quelle eccezioni al principio di indetraibilità dell’IVA,  in quanto riconducibili ad attività d’impresa di natura para alberghiera e turistica. Quindi, se acquisti un’immobile con il fine di affittarlo come struttura recettiva, si applicherà l’IVA agevolata al 10%.

Come ribadito dall’Agenzia delle Entrate, questo principio va a derogare anche alla classificazione catastale, che prevede per gli immobili di uso abitativo, individuabili nella categoria A, l’indetraibilità dell’IVA: ai fini del calcolo delle tasse, avrà rilevanza la solo destinazione economica dell’abitazione.

Queto principio va a rafforzare anche una risoluzione già indicata dall’Agenzia delle Entrate, in cui si precisava che eventuali immobili ad uso abitativo, se destinati per il turismo o ai fini di attività alberghiera sono imponibili a IVA agevolata al 10%.

A rafforzare i diversi interpelli dell’Agenzia delle Entrate è intervenuta anche la giurisprudenza della Corte di Cassazione, in base alla quale non è possibile applicare l’indetraibilità dell’IVA all’acquisto di una casa vacanza, prendendo come riferimento l’aspetto catastale, ma si dovrà considerare l’utilizzo che verrà effettuato. Inoltre, ai fini dell’applicazione della detrazione IVA si dovrà prendere come riferimento:

• l’acquisto finalizzato all’esercizio dell’attività economica;
• l’equivalenza tra servizi acquistati e attività esercitata.

Acquisto casa vacanze e detrazione IVA – Domande frequenti