Come aprire un Bed and Breakfast: consigli, budget e documenti necessari

• Aprire un Bed and Breakfast prevede requisiti variabili di regione in regione: in alcuni casi è necessario che il proprietario risieda nello stesso immobile.
• Per aprire un Bed and Breakfast è necessario sostenere dei costi iniziali, per predisporre le strutture a norma.
• Per essere a norma, un B&B deve rispettare alcuni requisiti inerenti la sicurezza e l’igiene dei locali.

Sicuramente, aprire un B&B è il sogno di molti. Avendo a disposizione un immobile da utilizzare per la propria attività, è possibile avviare un Bed and Breakfast rispettando alcuni requisiti. Si può anche decidere di trasformare la propria casa in un Bed and Breakfast a tutti gli effetti.

Un B&B è, fondamentalmente, una piccola impresa alberghiera che offre pernottamento e prima colazione ai viaggiatori di passaggio. La maggior parte dei B&B è gestita in case private con almeno 3 camere da letto, le quali possono essere usate e sono state adibite per scopi commerciali.

In questo articolo, risponderemo ad alcune domande comuni di chi ha intenzione di aprire un bed and breakfast in Italia: ecco come funziona l’apertura di un B&B e quali sono gli aspetti da considerare.

Come aprire un Bed and Breakfast in Italia

Tra tutte le attività alberghiere, aprire un Bed and Breakfast può essere tra le meno costose, se si dispone già in partenza di un immobile di proprietà. Per questo motivo, in tutto il territorio nazionale, si aggiungono ogni anno diverse attività, anche familiari o private, che intendono sfruttare questo tipo di business.

Inoltre, anche i turisti apprezzano sempre di più questa modalità di pernottamento, poiché si rivela, molto spesso, una scelta più economica rispetto al classico hotel. L’ambiente è più familiare e non toglie nulla alla qualità del servizio proprio degli alberghi. Tutto sta nell’abilità e nella cura verso gli ospiti da parte del proprietario del B&B.

I requisiti legali per la gestione di questo business variano da Regione a Regione. Per questo motivo, ricordatevi di consultare le autorità del vostro Comune per ulteriori istruzioni su come avviare un’attività di B&B nella vostra Regione di appartenenza. Questo è il primo passo per avviare correttamente una attività di questo tipo.

Alcune altre condizioni, invece, sono comuni a tutti coloro che vogliono aprire un B&B in Italia. Fatte queste premesse, iniziamo con la nostra guida su come aprire un Bed and Breakfast in Italia.

Quali documenti servono per aprire un Bed and Breakfast

Dopo aver consultato la Legge Regionale che ti riguarda, devi recarti al SUAP (Sportello Unico per le Attività Produttive) del Comune che hai scelto per il tuo B&B e ritirare la modulistica da compilare per dichiarare l’inizio dell’attività”.

La Segnalazione Certificata di Inizio Attività, detta comunemente SCIA, serve a legittimare l’apertura della tua impresa. Ad essa, dovrai allegare diversi altri documenti a seconda del Comune, come:

• fotocopia della Carta d’Identità;
• planimetria dell’abitazione;
• contratto d’affitto o di proprietà;
• assicurazione.

Il tutto può essere inviato per via telematica ma, anche in questo caso, le procedure possono cambiare lievemente di Regione in Regione.

Quanti soldi ci vogliono per aprire un B&B

Questa domanda non trova una risposta univoca. La gestione della pratica SCIA può variare dai 30 ai 150 euro in base alla regione ma, per tutto il resto, dipende molto dalle scelte d’investimento che s’intendono compiere.

Per fare un esempio, aprire un Bed and Breakfast comprando, o affittando, una struttura sul Lago di Como costa decisamente di più rispetto alla stessa operazione fatta in alcuni paesi della Puglia o di altre zone d’Italia.

Bisogna anche tenere in conto che, generalmente, è obbligatorio abitare presso la struttura per essere un B&B a norma. Inoltre, i costi di pernottamento sono gestiti interamente dal titolare del B&B e, per questo motivo, anche il ritorno d’investimento dipende strettamente dalla qualità del servizio e dalla capacità del gestore.

Escludendo il costo iniziale della struttura, vi sono alcune tasse aggiuntive per chi intende aprire un attività B&B da sostenere, come un’accisa sul Canone RAI in caso di predisposizione di una televisione, la SIAE ed una maggiorazione sulla Tassa sui Rifuti (TARI).

Ora cerchiamo di capire con quali modalità fiscali è possibile aprire un B&B: senza partita IVA, con partita IVA, in Regime Forfettario.

Aprire un B&B senza Partita IVA

Può sembrare strano, ma aprire un B&B senza partita IVA è possibile. Questo, però, a patto che si rispettino alcune condizioni. Se, infatti, l’attività di B&B è classificata come attività occasionale e quindi viene tassata nella dichiarazione dei redditi nella voce “redditi diversi” non è necessario aprire una partita IVA.

Dovrai, tuttavia, dichiarare l’ammontare degli importi delle ricevute o delle fatture, a cui verranno detratte le spese del Bed and Breakfast. Inoltre, per avvalorare la tua attività come “occasionale”, sarai costretto a chiudere alcuni giorni in base alle disposizioni della Regione.

Questo succede perché, in molte Regioni italiane, l’attività di B&B non viene considerata un’impresa standard. Purtroppo, non in tutte le Regioni è così. In alcune è obbligatorio iscriversi al Registro delle Imprese e aprire una partita IVA. A queste regole bisogna aggiungere le più recenti normative sugli affitti brevi.

Aprire un B&B con il regime forfettario

Come per molte altre attività professionali, anche il Bed and Breakfast prevede una Partita Iva e può essere gestito in regime forfettario. Ciò è possibile nel caso in cui il fatturato annuo sia inferiore a 85.000 euro.

Questa soluzione intermedia è parecchio vantaggiosa, soprattutto se si decide di aprire un B&B sfruttando una parte della propria abitazione e, quindi, riducendo le spese. Nel caso in cui la tua attività abbia molte spese a cui far fronte, può rivelarsi più remunerativa un’attività di B&B con Partita IVA standard.

Il regime ordinario prevede una tassazione inferiore rispetto al regime forfettario, per cui le imposte sono del 15%, con aliquota fissa e al 5% per i primi cinque anni di attività.

Aprire un B&B: serve la partita Iva?

Anche se, come abbiamo visto, non è obbligatorio entro certi limiti avere una partita Iva per avviare un’attività occasionale di B&B, le cose cambiano se si intende portare avanti un’impresa.

In questo caso, dovrai necessariamente inscriverti al Registro delle Imprese, aprendo così un vero e proprio Affittacamere e avere una partita Iva. Si parla quindi di un’attività imprenditoriale registrata e che potrai svolgere a pieno ritmo.

Per iniziare dovrai quindi scegliere il codice Ateco più adatto per la tua attività. Nel caso del B&B si tratta del codice Ateco 55.20.51: “Affittacamere per brevi soggiorni, case ed appartamenti per vacanze, bed and breakfast, residence”.

Puoi scegliere quindi se adottare il regime fiscale forfettario o quello ordinario e dovrai pagare le tasse periodicamente allo stato sui tuoi guadagni, in base alle aliquote specifiche, oltre ai contributi previdenziali. Nel caso in cui decidessi di assumere dei dipendenti, dovrai seguire anche gli obblighi su remunerazioni, tasse e contributi per questi ultimi.

Va considerato che con il regime ordinario potrai scaricare diversi tipi di spese. Per avviare una vera e propria impresa in questo settore è consigliato rivolgersi ad un commercialista per la parte fiscale e burocratica.

Come rendere un Bed and Breakfast a norma

Per poter lavorare con una attività di B&B a norma, è necessario rispettare diversi requisiti per il locale che viene adibito a Bed and Breakfast. Le norme sono di tipo:

• igienico-sanitarie;
• relative alla sicurezza;
• urbanistiche-edilizie.

In generale, dev’essere disponibile una superficie minima in relazione al numero dei posti letto. Inoltre, anche alcuni arredi e strumenti possono essere richiesti o sono obbligatori.

Come minimo, per aprire un B&B servono 14 metri quadri per una camera doppia e 8 per la camera singola. Tutte le aree devono essere a norma per quanto riguarda la sicurezza degli impianti elettrici, riscaldamento, gas e per la pulizia e l’igienizzazione dei locali. Da questo punto di vista, non ci sono differenze rispetto ad un albergo.

Inoltre, vi sono altre norme da rispettare per potersi definire un B&B:

• molte Regioni richiedono che il titolare abiti presso la struttura B&B. Non tutte le Regioni rendono obbligatorio questo aspetto, ma ti viene comunque richiesto di avere il tuo domicilio vicino in modo da poter essere reperibile;
• in base alla Regione, il B&B deve avere un massimo di 3-5 camere e, sempre a seconda delle leggi regionali, può essere richiesto l’inserimento di alcuni arredi (cestini, letti, lampade, comodini, sedie, armadi…);
• i locali devono essere puliti quotidianamente e, la biancheria (lenzuola, asciugamani) deve essere sostituita regolarmente o, perlomeno, ogni volta che arriva un nuovo ospite;
• gli ospiti devono poter accedere alla loro stanza senza dover passare per le stanze private della famiglia o del gestore del Bed and Breakfast;
• almeno un bagno dev’essere di uso esclusivo degli ospiti del B&B. Inoltre, tutti i bagni devono possedere le attrezzature minime come: la doccia, la vasca, il water, il lavandino, una presa per la corrente elettrica, uno specchio ecc.

Trasformare una casa privata in un Bed and Breakfast

Come abbiamo accennato nel paragrafo precedente, in molte Regioni, trasformare la propria abitazione in un B&B è un requisito obbligatorio per poter aprire questo tipo di attività. I fattori da prendere in considerazione sono gli stessi elencati precedentemente. Inoltre, abitare in un condominio o in un complesso di case, non preclude l’apertura di un Bed and Breakfast.

In generale, il B&B è proprio un’attività familiare, molto spesso portata avanti per arrotondare le entrate della famiglia. Anche gli ospiti tipo del B&B non sono persone che cercano un lungo pernottamento, bensì un appoggio abitativo per pochi giorni e a poco prezzo. Osserva e studia i competitor della tua zona e tieni a mente questi fattori nel caso tu voglia aprire un’attività di questo tipo.

Come hai potuto notare, moltissimi aspetti finanziari e legali relativi all’apertura di un Bed and Breakfast sono legati alla legislazione regionale. Per non incontrare intoppi durante l’apertura della tua attività, è sempre bene che tu segua attentamente i consigli dei primi capitoli di questo articolo.

Confrontarsi con la Regione è il primo importante passo. Tuttavia, abbiamo elencato tutti gli aspetti che possono, in qualche modo, essere delle variabili. Ti sarà sufficiente prenderti un po’ di tempo per presentare tutte le domande al tuo Comune partendo dalle informazioni raccolte in questa guida su come aprire un B&B in Italia.

Aprire un Bed and Breakfast in Italia: pro e contro

Andiamo ad analizzare da vicino quali possono essere i vantaggi e gli svantaggi dell’apertura di un’attività di questo tipo. Prima di tutto ci possono essere diversi pro e altrettanti contro in base alla posizione scelta per il B&B. Alcuni luoghi d’Italia, densamente popolati e con un buon giro d’affari nel turismo possono essere particolarmente vantaggiosi per l’apertura di un’attività ricettiva di questo tipo.

Altre zone invece sono meno indicate per avviare un business. Per questo motivo è consigliato uno studio iniziale approfondito prima di scegliere dove aprire l’attività e se aprirla utilizzando un immobile di cui si è proprietari. Un aspetto collegato a questo riguarda i costi: in alcune zone i prezzi per cominciare sono più alti, mentre in altre è possibile risparmiare.

In linea generale conviene aprire un B&B, soprattutto se si dispone di un immobile adatto e se questo è situato in una città o una zona turistica. I guadagni possono essere interessanti fin da subito, anche se una buona pianificazione è necessaria anche a livello di promozione online o sul territorio.

Uno svantaggio inziale può essere l’aspetto burocratico, che potrebbe rallentare i lavori per l’apertura e rendere complessa la gestione dell’attività. A questo proposito si consiglia di affidarsi ad un commercialista esperto.

Agevolazioni per aprire un B&B

Per risparmiare sui costi è possibile in alcuni casi ottenere delle agevolazioni nell’avviamento dell’attività di Bed and Breakfast. Per chi non ha fondi sufficienti per iniziare è possibile optare per diverse soluzioni:

• accedere a incentivi regionali o comunali: ogni Regione o Comune specifico può mettere a disposizione iniziative mirate per incrementare i servizi nel turismo, per cui si consiglia di consultare i siti web istituzionali e chiedere informazioni in questo senso;
• verificare la presenza di incentivi e bonus statali per chi avvia una nuova attività: sia Invitalia che il sito del Ministero delle Imprese e del Made in Italy periodicamente propongono nuovi bandi o incentivi per specifiche attività o per l’apertura di imprese condotte da giovani e donne, per cui vale la pena informarsi;
• contributi a fondo perduto per il sud: alcune regioni italiane sono situate nella ZES, la Zona Economica Speciale, per cui il sud Italia presenta opportunità specifiche per accedere a fondi per nuove attività;
• Oltre Nuove Imprese a Tasso Zero: per avviare piccole imprese è disponibile questa iniziativa, con accesso a finanziamenti agevolati e contributi a fondo perduto che possono coprire quasi del tutto le spese per l’avviamento.

Aprire un B&B con Airbnb

Oggi è possibile utilizzare diversi strumenti digitali per proporre in affitto i propri appartamenti o per pubblicizzarsi come B&B. In particolare si può affittare casa con Airbnb, oppure utilizzare questa piattaforma per la propria attività di impresa, trovando così nuovi clienti.

La piattaforma Airbnb facilita l’incontro tra domanda e offerta, proponendosi come un valido intermediario tra il proprietario dell’attività e il turista. La piattaforma può prelevare in termini di commissioni fino ad un 25% del costo del pernottamento, prelevandoli in parte dal cliente in parte dall’host.

Il sito mette a disposizione dei proprietari diversi strumenti informativi per condurre al meglio i rapporti con il turista, sia in termini di contratto iniziale che di registrazione e obblighi fiscali. Chi ha appena aperto un B&B può iniziare a usare questo sito registrandosi e inserendo la propria offerta online, corredata da alcune informazioni obbligatorie.

Nell’ultimo periodo sono arrivate nuove norme per tutto ciò che riguarda gli affitti brevi e le attività di B&B, per cui diventa obbligatorio apporre un codice identificativo nazionale e rispettare alcune regole che riguardano la sicurezza dei locali. Anche su questi aspetti il portale Airbnb spiega agli host come procedere.

Con il servizio Airbnb Start in particolare un nuovo host può ricevere il supporto diretto di un esperto per iniziare a pubblicare gli annunci rispettando i regolamenti e le norme fiscali italiane.

Aprire un Bed and Breakfast – Domande frequenti