Rapporto Immobiliare 2024: l’andamento del mercato italiano di compravendita di negozi e uffici

• L’Agenzia delle Entrate ha da poco pubblicato il Rapporto Immobiliare 2024, che evidenzia tramite dati relativi all’anno scorso l’andamento del mercato immobiliare non residenziale, che coinvolge negozi e uffici, in Italia.
• Le città di Milano e Roma sono al centro del mercato immobiliare non residenziale, tuttavia anche qui, come nel resto del paese, si registra una contrazione nelle compravendite.
• Per ciò che riguarda le locazioni di negozi, il canone annuo totale in riferimento alle grandi città è di 387 milioni di euro, raggiungendo un terzo del totale nazionale.

Il mercato immobiliare incentrato sulla compravendita e sulla locazione di negozi e uffici è coinvolto da un andamento al ribasso nelle principali città italiane, anche se la situazione è molto eterogenea. Il recente Rapporto Immobiliare 2024 pubblicato dall’Agenzia delle Entrate¹ rileva tutti i dati di questo particolare comparto.

Viene evidenziata una interruzione di crescita per questo mercato che era iniziata nel 2014, ad eccezione del settore agricolo, che attualmente sta registrando un incremento. Questi dati sono in linea con quelli di decrescita individuati per ciò che riguarda il mercato residenziale.

Le rilevazioni differiscono di molto in base alla città e vengono inclusi anche valori interessanti per ciò che riguarda la locazione di uffici e negozi, che al contrario delle compravendite risulta essere in aumento rispetto al 2022. Vediamo in questo articolo una panoramica complessiva.

Compravendita di negozi e uffici: in testa Milano e Roma

Ai primi posti per numero di compravendite immobiliari che riguardano uffici e negozi troviamo Milano e Roma, città centrali per ciò che riguarda l’imprenditorialità e lo sviluppo di nuove startup.

Il tessuto imprenditoriale di queste zone giustifica quindi l’interesse delle partite Iva nell’acquistare spazi per l’implementazione dello staff, della produzione e della vendita, anche se rispetto agli scorsi anni si rileva un calo importante.

Il 25% delle compravendite nazionali riguarda immobili non residenziali e avviene nelle principali città del paese, con focus su Milano e Roma: si parla di 3.313 operazioni complessive. Tuttavia nel confronto con il 2022 si registra una discesa per le principali città:

• Milano: contrazione del 24%;
• Genova: contrazione del 33%;
• Venezia: contrazione del 22%;
• Bologna: contrazione del 13,1%.

Vanno controcorrente invece Napoli (+15%) e Verona (+45%).

Il Rapporto prende in considerazione quindi le categorie catastali A/10 (uffici), C/1 e C/3 (negozi e laboratori), D/1 e D/7 (capannoni e industrie) evidenziando andamenti differenti per tipologia di immobile.

Mentre le compravendite che coinvolgono i negozi sono in aumento del 4,5% complessivo confrontando il 2023 con il 2022, risultano in discesa (-1,0%) quelli che riguardano gli uffici soprattutto nel Nord-Ovest dell’Italia, oltre al comparto produttivo (-3,8%).

Compravendita di uffici e negozi: variazione territoriale

L’andamento delle compravendite è molto eterogeneo in base alla zona e alla città, per cui si registrano variazioni percentuali, confrontando il 2023 rispetto al 2022, molto differenziate. Il comparto dedicato agli uffici risulta essere in forte calo soprattutto nelle regioni del Nord Ovest dell’Italia, seguite dal Centro.

Un fattore da evidenziare riguarda la presenza effettiva di immobili di questo tipo in Italia: di fatto la maggior parte di queste strutture si trova al Nord Italia (per il 53%), mentre solo il 21% si trova al Centro e il 26% nel Sud e nelle Isole.

Risulta in crescita in tutta Italia solamente la vendita di negozi e laboratori, mentre per gli immobili ad uso produttivo si registra un calo evidente nelle regioni del Sud Italia, con un -14,4%. Ricordiamo che proprio in queste zone lo Stato ha introdotto particolari sostegni per rafforzare l’imprenditorialità, come Resto al Sud o la ZES Unica, a causa della forte crisi che ha coinvolto il paese soprattutto nelle zone storicamente meno ricche di aziende.

Un calo in questo senso si è registrato, seppur con percentuali inferiori, nel Nord Ovest del paese e al Centro, per cui il comparto produttivo a livello di compravendite immobiliari è quello in cui si verifica la maggiore decrescita. Gli immobili di questa categoria catastale sono presenti soprattutto al Nord del paese (circa al 60%) a cui seguono il Centro e il Sud. Anche questo dato rileva una maggiore propensione all’imprenditorialità al Nord.

Per ciò che riguarda i negozi invece la situazione si inverte: il 27,2% è situato al Sud, il 24% a Nord Ovest e il 21,9% al Centro, a cui seguono in minore percentuale il Nord Est e le Isole.

Quanto costa un immobile per le partite Iva in Italia

Il Rapporto dell’Agenzia delle Entrate ci offre anche un quadro di quali sono i costi che una partita Iva deve affrontare se decide di acquistare un ufficio, uno spazio da dedicare alla produzione o un negozio. Vediamo una panoramica veloce dei prezzi:

• uffici: in media in Italia costano 1.311 € al metro quadro, in discesa dell’1,3% rispetto al 2022. Al Nord si supera la soglia media nazionale, mentre nelle regioni del Sud si scende al di sotto. Si registrano picchi al rialzo in Liguria (1.900 € al metro quadrato) e al ribasso in Calabria (840 € al metro quadrato), con Milano come città più cara;
• negozi: in media in Italia costano 1.426 € al metro quadro, in aumento dello 0,6% rispetto al 2022. Anche in questo caso i prezzi sono più elevati al Nord (con picchi in Liguria e Lombardia) rispetto al Sud e alle Isole (con picchi al ribasso per Molise, Basilicata e Calabria);
• capannoni industriali: in media in Italia costano 450 € al metro quadro, in calo dell’1% rispetto al 2022. Liguria e Valle d’Aosta presentano i prezzi più elevati, contro il Friuli-Venezia Giulia dove sono più bassi.

L’andamento delle locazioni dei negozi

Un altro aspetto importante è quello che riguarda le locazioni, ovvero gli accordi che consentono all’imprenditore di utilizzare uno spazio per sviluppare la propria attività dietro pagamento di un canone mensile. Nel 2023 i negozi rappresentano il 35% del totale degli immobili locati, andamento similare a quello dell’anno precedente.

Va evidenziata tuttavia una crescita delle locazioni in questo senso, soprattutto al Sud del paese, con quota 113.000 unità, in aumento del 3,2% a confronto con il 2022. Va ricordato tuttavia che il comparto ha subito una forte decrescita con l’arrivo della pandemia, per cui al momento ancora non si raggiungono i livelli precedenti.

Il canone annuo versato per queste locazioni è molto variabile in base alla zona, con picchi al rialzo al Centro Italia e nelle regioni del Nord Ovest, mentre i costi più contenuti si trovano al Sud e nelle Isole.

1. Rapporto immobiliare 2024, Immobili a destinazione terziaria, commerciale e produttiva, Agenzia delle Entrate ↩︎