Vrbo: come funziona per i proprietari, costi e tassazione

• Vrbo è una piattaforma online attraverso cui puoi, in pochi passaggi, inserire l’annuncio di una casa vacanza, con elevate possibilità di affittarla.
• La registrazione è gratuita, non è previsto un canone mensile, ma solo un costo sulle singole prenotazioni, con diverse modalità di versamento: per singola prestazione o annuale.
• Dato che questa è una società con sede negli Stati Uniti, dovrai essere tu a dichiarare il reddito generato dall’attività di casa vacanze con Vrbo, oltre a versare direttamente al Comune, in cui ha sede l’alloggio, la tassa di soggiorno.

Nella scelta delle piattaforme online per pubblicizzare la tua casa vacanza, puoi optare per Vrbo. Nato nel 1995, oggi parte del Gruppo Expedia, è diventato tra i principali siti impiegati da giovani e dalle famiglie per ricercare alloggi in tutto il mondo.

Infatti, con Vrbo un utente ha la garanzia di prenotare solo location di qualità con standard elevati, ma a costi concorrenziali. Dall’altro lato, come proprietario di una casa vacanza, hai una piattaforma che ti supporta in tutte le fasi, dall’inserimento dell’annuncio del tuo alloggio alla prenotazione, dai pagamenti fino alla gestione dei guadagni.

Inserire il tuo alloggio su Vrbo è un procedimento semplice che richiede pochi minuti, ma necessita di una serie di step e soprattutto un’attenzione ad alcuni aspetti sia dal punto di vista organizzativo, sia per ciò che riguarda l’ambito fiscale.

Di seguito trovi una guida per i proprietari con le informazioni generali utili per valutare quali possono essere i benefici di inserire la tua casa vacanza su questa piattaforma.

Cos’è Vrbo

Vrbo (Vacation Rental By Owner) è una piattaforma online di prenotazioni dedicata agli affitti brevi di case vacanze. Nasce nel 1995 con sede negli Stati Uniti, ottenendo sin da subito un certo successo. Infatti, la mission è quella di fare da tramite tra:

• ospite: colui che è alla ricerca di una casa vacanze;
• host: il proprietario, ovvero chi ha accesso a un alloggio che vuole affittare.

Tuttavia, Vrbo, rispetto ad altre piattaforme come Airbnb o Booking, sin da subito si è focalizzata solo sulle case vacanze. Inoltre, ha creato un sistema che permette agli ospiti di avere la sicurezza di un alloggio di qualità e come proprietario, di ottenere un maggior numero di prenotazioni se mantieni standard della location elevati.

Questa piattaforma combina l’innovazione con la sicurezza. Infatti, nel 2006 è stata acquistata dal Gruppo Expedia, tra le società più conosciute nel mondo dei viaggi.

Ciò ha portato a implementare in modo esponenziale le attività di Vrbo, che precedentemente si chiamava HomeAway. Oggi Vrbo e l’ex HomeAway sono un’unica piattaforma. Vediamo come funziona se sei un proprietario e vuoi sponsorizzare un tuo annuncio.

Come funziona Vrbo

Con Vbro la tua casa vacanza può essere messa subito in evidenza, con elevate probabilità di una prenotazione e la certezza di ottenere il pagamento di quanto dovuto.

Infatti, il ruolo di questa società è quello di intermediario: la piattaforma è una vetrina in cui puoi inserire un annuncio della tua casa vacanza, corredato da foto, descrizione ed elenco di servizi, ad uno specifico prezzo. Sarai tu a scegliere il valore di un affitto, la tempistica e cosa offrire. Quindi, il ruolo di Vrbo è quello di:

• essere un punto di riferimento per chi ricerca una casa vacanza di qualità;
• semplificare il contatto tra te (host) e gli ospiti;
• aiutarti a concludere la trattava, grazie alla personalizzazione del tuo annuncio;
• rendere sicuri i tuoi guadagni, con pagamenti online effettuati tramite la piattaforma.

Precisiamo che Vrbo si rivolge a due categorie di proprietari: con e senza partita IVA. Quindi, su questa piattaforma puoi registrati sia se hai un alloggio e vuoi ottenere un introito extra, come lavoro occasionale, sia se hai una partita IVA come professionista immobiliare e gestisci diverse location. In ambedue i casi, i passi da seguire sono i seguenti:

• valuta quali sono i costi che devi affrontare;
• crea un account Vrbo;
• inserisci un annuncio;
• aumenta la visibilità.

Quanto costa inserire un annuncio su Vrbo

Vrbo non prevede una tassa di registrazione, un canone mensile o una commissione sull’inserimento dell’annuncio. L’unico costo è quello applicato alle prenotazioni. Ti offre due soluzioni di pagamento:

1. abbonamento annuale;
2. commissione su inserzione.

L’abbonamento annuale prevede un costo fisso pari a circa 500€. Può essere una scelta particolarmente adatta se hai un’attività immobiliare con diverse case vacanze da gestire, oppure effettui molte prenotazioni durante l’anno per il tuo alloggio.

L’altra opzione è quella del pagamento a commissioni. In questo caso sono previsti i seguenti costi:

• 5% per ogni singola prenotazione, sull’importo complessivo dell’affitto più eventuali costi aggiuntivi addebitati all’ospite, come pulizia, animali domestici, posto auto ecc;
• 3% di commissione per il pagamento.

Può essere una soluzione da valutare se effettui pochi affitti all’anno, oppure sei all’inizio di una attività come gestore di case vacanze.

Come registrarsi a Vrbo

Vediamo nella pratica come, da proprietario, puoi inserire il tuo alloggio sulla piattaforma. Il primo passo è quello di accedere alla sezione dedicata ai proprietari dalla home page, selezionando l’icona “Pubblica un Annuncio“. A questo punto il procedimento varia se:

• hai già un annuncio su un altro sito e vuoi trasferirlo;
• devi creare un’inserzione ex novo.

Vrbo ti affiancherà aiutandoti a trasferire in breve tempo il tuo annuncio, già presente su un altro sito di prenotazioni online. Dovrai compilare il format con i tuoi dati e il link dell’inserzione. Dopo una serie di verifiche, sarà Vrbo a contattare la piattaforma e richiederne il trasferimento.

Invece, se è la prima volta che inserisci il tuo alloggio sul web, ecco i passaggi per creare il tuo account:

• indica il numero di posti letto e di bagni che compongono la casa vacanza;
• inserisci l’indirizzo;
• aggiungi il tuo nome, cognome, numero di cellulare e indirizzo e-mail;
• crea la password.

A questo punto nella schermata successiva dovrai selezionare il botton: “Pubblica“. Per confermare la registrazione, devi verificare la tua identità attraverso SMS oppure con una chiamata sul cellulare. Una volta che l’account è attivo, potrai accedere alla home page di Vrbo e inserire il tuo annuncio.

Come inserire l’annuncio in modo efficace su Vrbo

Un ospite ha la certezza che, utilizzando Vrbo, si troverà nella condizione di prenotare una vacanza in un alloggio di qualità, che riflette tutte le caratteristiche elencate sull’annuncio. Quindi, per aggiungere un’inserzione e avere maggiori probabilità di essere scelti tra le diverse presenti, è importante fare attenzione ad alcuni aspetti.

Anche in questo caso Vrbo risulta essere un valido sistema, dato che ti offre una serie di suggerimenti per rendere la tua inserzione efficace. Di seguito abbiamo riportato alcuni dei principali consigli:

1. stabilisci le regole della casa;
2. l’annuncio deve essere autentico;
3. sottoscrivi una polizza di responsabilità civile;
4. rendi sicura la proprietà;
5. stabilisci delle regole di accesso;
6. mantieni la struttura sempre pulita.

1. Stabilisci le regole di casa

Uno dei primi suggerimenti della piattaforma è quello di essere sempre molto chiari con gli ospiti su cosa possono o non possono fare nella tua proprietà.

Ad esempio, puoi indicare il numero di persone che vi possono soggiornare, se sono accettati animali domestici, se è una location più adatta ai giovani, oppure a chi è più in là con l’età.

Hai anche la possibilità di indicare degli orari in cui poter fare rumore e stabilire se è possibile oppure no organizzare feste ed eventi.

2. Autenticità dell’annuncio

Dalle foto alla descrizione dei servizi e delle singole stanze, quando crei un annuncio questo deve essere autentico.

In questo contesto devi inserirei solo foto che riflettono lo stato dei luoghi attuale e in numero tale da offrire una perfetta visione dello spazio a disposizione. Inoltre, è essenziale inserire una descrizione della location, con i vari servizi.

3. Sottoscrivi una responsabilità civile

Un altro consiglio è quello di sottoscrivere una polizza Rc (responsabilità verso danni a terzi). Può essere molto utile in caso in cui si verifichino incidenti nell’alloggio, salvaguardando così il tuo patrimonio personale.

4. Rendi sicura la proprietà

Ogni alloggio che andrai a pubblicizzare su Vrbo deve rispettare le norme di abitabilità previste dallo Stato in cui è situato. Inoltre, può essere molto utile dotarlo di sistemi di sicurezza come rilevatori di fumo, kit di pronto soccorso, chiusure di sicurezza per porte e finestre.

5. Stabilisci delle regole di accesso

L’accesso alla struttura è uno dei momenti critici che può portare a recensioni negative da parte degli ospiti. Per questo, un consiglio è quello di stabilire un orario di accesso e di uscita dalla location.

Inoltre, se non sei presente al momento della consegna delle chiavi, è consigliabile utilizzare il custode ove possibile, oppure impiegare dei sistemi a codice. In questo caso è importante cambiare il pin di accesso per ogni nuovo check-in.

6. Mantieni pulita la struttura

Offrire una struttura pulita, in rispetto delle normative sanitarie del Paese in cui ha sede e delle direttive dell’OMS (Organizzazione Mondiale della Sanità), è essenziale per ottenere recensioni positive. Puoi valutare di aggiungere un costo a questo servizio, oppure renderlo già compreso nel prezzo finale.

Quali sono le tasse da pagare su Vrbo

Con Vbro puoi ottenere un guadagno da integrare al tuo lavoro. Quindi prima di valutare se utilizzare o no la piattaforma, devi considerare anche gli aspetti fiscali. In particolare, dovrai versare:

• tassa di soggiorno;
• IVA;
• tasse sul reddito.

L’imposta di soggiorno è stata introdotta in Italia con il Dlgs n.23 del 2011, e dal 2017 si applica anche per gli affitti brevi, le case vacanze e i bed and breakfast che utilizzano un servizio di intermediazione e prenotazione elettronico come Booking, Airbnb oppure Vrbo. L’importo varia in base ai singoli Comuni in Italia e in rapporto al prezzo della prenotazione, fino a un massimo di 5€.

Vrbo prevede un sistema di pagamento in automatico della tassa di soggiorno in Canada, Stati Uniti, Messico e anche in Europa. Tuttavia, solo in Austria, Francia e Olanda, la piattaforma gestisce la tassa di soggiorno, mentre in Italia dovrai essere tu a versarla al Comune di riferimento, facendo attenzione alle relative esenzioni.

Ad esempio, alcuni Comuni prevedono l’esonero dal versamento per i minori al di sotto dei 12 anni, mentre in altri l’età sale a 14 e a 16.

Infine, Vrbo in quanto fornitore di servizi di prenotazione elettronica abilitato in Unione Europea, applicherà l’IVA sul costo degli abbonamenti annuali, oppure per le singole prenotazioni.

Vrbo e tasse su reddito

I guadagni ottenuti attraverso l’affitto della casa vacanza, in quanto reddito, dovranno essere dichiarati a fine anno e andranno a concorrere per determinare la tua aliquota fiscale  secondo gli scaglioni IRPEF. Ovviamente devi distinguere se svolgi l’attività:

• in maniera occasionale;
• con partita IVA.

Vrbo in quanto piattaforma con sede negli Stati Uniti non ha funzioni di sostituto di imposta. Ciò vuol dire che devi essere tu, come persona fisica che svolge un’attività occasionale, ad inserire il reddito generato dalla casa vacanza, nella dichiarazione dei redditi di fine anno.

L’unico supporto è la presenza di una sezione nel tuo account, “Tasse“, in cui troverai il totale degli importi realizzati sulla piattaforma. Per determinare l’aliquota fiscale si prevede un sistema simile a quello per i bed and breakfast occasionali. Hai due modalità:

• puoi adottare la cedolare secca al 21% sul compenso lordo ottenuto, se hai solo un appartamento, rientrando nella legge Gentiloni, mentre sale al 26% in caso di più case vacanze affittate;
• in alternativa puoi applicare la tassazione ordinaria, calcolando l’importo netto tra incasso e costi, quindi sottraendo ai guadagni ottenuti le spese sostenute, compreso il canone di abbonamento e le singole commissioni.

Quindi se compili il Modello Unico, i guadagni ottenuti tramite Vrbo, rientrano tra i redditi diversi: ti verrà richiesto di inserirli nel Quadro RL. Invece, se sei un dipendente e presenti un 730, devi aggiungerli nel Quadro D5.

La piattaforma permette anche di svolgere l’attività di affitto delle case vacanze alle partite IVA, come professionisti immobiliari. In questo caso, anche se riceverai un reddito da un affitto breve, non potrai applicare la cedolare secca, dato che si escludono da questa forma di tassazione le persone giuridiche.

Quindi, il totale da versare sarà determinato in base alla tipologia di regime fiscale adottato tra quello agevolato forfettario, ordinario o semplificato.

Piattaforma Vrbo – Domande frequenti