Comprare un ufficio con partita IVA: cosa sapere, tasse e deducibilità

• Per comprare un ufficio con partita IVA devi valutare una serie di aspetti, tra cui la destinazione d’uso dell’immobile e i costi legati alle tasse.
• L’acquisto di un’immobile per ufficio prevede costi e agevolazioni fiscali diverse in base al soggetto che vende, tra persona fisica, impresa o società di leasing.
• Si applica una deducibilità sull’acquisto di un ufficio, solo se hai una partita IVA che rientra in un regime fiscale semplificato o ordinario, con una percentuale diversa se l’immobile è ad uso promiscuo o strumentale.

Comprare un ufficio con partita IVA è un’operazione complessa, come per gli immobili residenziali, da svolgere con consapevolezza e attenzione. Infatti, se da un lato hai dei vantaggi per incrementare la tua attività professionale, dovrai prendere in considerazione anche diverse criticità.

Ad esempio, l’immobile deve avere la giusta destinazione d’uso, oppure puoi valutare di comprare una casa e utilizzare parte di essa ad uso professionale.

Inoltre, sulla compravendita si applica una tassazione variabile se il soggetto che vende è un privato, un’impresa o una società di leasing. Infine, devi considerare che vi sono alcuni costi deducibili oltre a una serie di agevolazioni fiscali, ma solo per alcune tipologie di partita IVA.

Perché comprare un ufficio con partita IVA?

Se hai aperto partita IVA come libero professionista, scegliere di acquistare un immobile ad uso ufficio, per la tua attività, può essere una valida soluzione per diversi motivi. In primo luogo, puoi considerarlo un investimento a lungo termine, dato che avrai un bene di proprietà.

Inoltre, rispetto a pagare un affitto, che comporta una spesa sostanziosa, affrontare un mutuo può essere più vantaggioso economicamente. Infatti, puoi sempre valutare di affittare delle stanze ad altri professionisti, in modo da ammortizzare l’investimento iniziale e avere una rendita passiva, utile nei momenti di difficoltà.

Tuttavia, l’acquisto di un immobile ad utilizzo professionale, come per quello di una casa, richiede una certa attenzione. Ecco cosa devi considerare:

• destinazione d’uso dell’immobile (categoria A/10);
• tasse sull’acquisto dell’immobile;
• calcolo dell’IRPEF e deducibilità dei costi.

Quale tipologia di immobile comprare per uso ufficio

La destinazione d’uso è un sistema utilizzato in Italia, dall’Ufficio del Catasto, per definire una specifica funzione di un immobile e quali possono essere le attività svolte al suo interno. Quindi, nel momento in cui devi comprare un ufficio, questo deve avere la destinazione d’uso adeguata. Ecco quali sono quelle presenti oggi:

• residenziale: è quella per gli immobili ad uso abitativo;
• commerciale: necessaria se vuoi aprire un ristorante, una pizzeria, un negozio di abbigliamento;
• industriale e artigianale: si parlerà di destinazione d’uso commerciale all’ingrosso per i capannoni industriali e quelli artigianali;
• turistico-ricettiva: per gli immobili collegati all’accoglienza, come alberghi, case vacanze, bed and breakfast;
• direzionale-produttiva: con riferimento alle attività professionali, come gli uffici e i laboratori;
• agricola o rurale: per le attività legate all’agricoltura e all’allevamento.

Per identificare la categoria di destinazione d’uso vengono utilizzati una lettera e un numero. Quindi se vuoi acquistare un locale da adibire a ufficio professionale, deve rientrare nella categoria Direzionale- Produttiva, identificabile dal codice A/10.

Puoi verificare tutti i dati di un immobile, con una spesa minima, attraverso la visura catastale, richiedibile anche online, in cui saranno presenti tutte le informazioni di un locale: dati del proprietario, dimensioni, rendita catastale, specifiche annotazioni e destinazione d’uso.

Puoi acquistare anche un locale che abbia una destinazione d’uso diversa. Prendi il caso di un immobile residenziale che vuoi adibire in parte come casa e in parte come ufficio.

Tuttavia, in questo caso dovrai modificare la destinazione d’uso, una procedura che richiede l’assistenza di un tecnico abilitato, geometra o ingegnere, per la presentazione della documentazione al Comune di appartenenza, con una serie di costi.

Comprare un ufficio con la partita IVA: la tassazione

L’acquisto di un immobile ad uso ufficio, come per quello di una casa, deve essere effettuato davanti al notaio. Inoltre, oltre al costo del professionista, si prevede l’applicazione di imposte e tasse sulla compravendita. Ecco quali sono le principali:

• imposta di registro;
• imposta catastale;
• tassa ipotecaria;
• IVA;
• imposta di bollo;
• altre imposte speciali.

Il valore delle tasse applicate alla compravendita varia in base alla figura del venditore: privato, impresa o società di leasing. Nella tabella seguente abbiamo riportato, ad oggi, quali sono le tasse e le imposte applicate.

Nel caso della compravendita tra partite IVA, l’applicazione dell’IVA varia in base a quando sono stati costruiti gli immobili:

• uffici con meno di 5 anni di vita: 10% per i fabbricati che hanno subito un intervento di recupero, per tutti gli altri, IVA al 22%;
• immobili costruiti o ristrutturati da più di 5 anni: IVA al 10% per fabbricati che sono stati soggetti a un intervento di ristrutturazione, 22% per gli altri;

Infine, per le società di leasing si applicherà l’IVA al 22%, salvo nel caso in cui questa non venga richiesta, ad esempio se si rivolge ad attività imprenditoriali soggetti a regimi speciali agevolati.

Comprare un ufficio con partita IVA: quando i costi sono deducibili

Il valore castale di un immobile andrà a fare cumulo ai fini IRPEF nella determinazione degli scaglioni. Tuttavia, come libero professionista, l’articolo 54 del comma 3 del TUIR, stabilisce  la deducibilità ai fini IRPEF degli immobili professionali sia se sono:

• ad uso strumentale;
• ad uso promiscuo.

Gli immobili ad uso strumentale sono quelli adibiti ad utilizzo esclusivo dell’attività professionale. In questo caso si andrà a considerare l’impiego del locale. Il caso tipico è quello degli studi professionali medici, di avvocati o di commercialisti.

Invece, si parlerà di uso promiscuo per l’immobile, se parte dei locali sono impiegati per l’attività professionale e parte per abitazione. Vediamo nel dettaglio la deducibilità applicata.

Deducibilità per l’acquisto di un ufficio ad uso strumentale

La deducibilità per gli immobili ad uso strumentale, quindi per un impiego esclusivo all’attività imprenditoriale, si applica ai costi di ammortamento e a quelli di mantenimento, come le spese condominiali e di ristrutturazione.

Per richiedere la deducibilità, gli immobili devono essere inseriti nel registro dei beni ammortizzabili. Nella tabella seguente abbiamo riportato quali sono gli importi deducibili per l’ammortamento, in base alla data di acquisto e a quella di costruzione dell’immobile.

Le spese legate al condominio e a quelle dell’IMU invece sono deducibili al 100%, qualunque sia la data di acquisto dell’immobile o della sua costruzione.

Infine, i costi legati alla ristrutturazione sono deducibili, secondo il principio per cassa, entro il limite del 5% del costo complessivo di tutti i beni ammortizzabili, risultati nel bilancio di esercizio, con riferimento al periodo di imposta.

Deducibilità immobili strumentali in leasing

Per l’acquisto di un immobile ad uso strumentale con il leasing, i canoni che andrai a pagare sono deducibili se l’operazione è avvenuta dal 1° gennaio del 2014, ma solo con un contratto di minimo 12 anni. In ogni caso dal valore dell’immobile verrà sottratto quello del terreno, calcolato con una percentuale forfettaria del 20%.

Invece, sui contratti che hanno una durata inferiore ai 12 anni, l’importo del canone sarà deducibile solo se rientrano nei parametri previsti dal ministero, tra gli 8 e i 15 anni. Per i contratti inferiori a questo valore gli importi sono indeducibili.

Per il calcolo, devi prendere il principio per competenza e non quello per cassa. Quindi, non si considera quando hai pagato il leasing, ma l’anno contabile di riferimento.

Ufficio ad uso promiscuo

La promiscuità di un bene strumentale fa riferimento all’utilizzo dello stesso. In questo caso come per le spese di noleggio auto o per l’acquisto di un veicolo con partita IVA, un immobile è definito ad uso promiscuo se verrà impiegato sia come ufficio professionale, sia come abitazione e quindi per scopi personali. Ciò determina una deducibilità pari al 50% per:

• il canone di locazione leasing e la rendita catastale;
• spese condominiali, bollette e di ristrutturazione;
• spese di ammortamento.

Anche in questo caso la deducibilità dell’ammortamento è soggetta alla data di acquisto dell’immobile, come nel caso di quelli ad utilizzo strumentale.

Comprare un ufficio e regime forfettario

Se hai aperto partita IVA professionale, adottando il regime forfettario, aderendo ad un sistema agevolato devi considerare che l’aspetto fiscale per l’acquisto di un immobile segue regole diverse.

Infatti, per determinare il reddito imponibile su cui si applicheranno le tasse, nel regime forfettario non si andranno a considerare le plusvalenze e le minusvalenze (guadagni e costi), necessarie per rientrare nei relativi scaglioni IRPEF.

Invece, si applicherà un’aliquota forfettaria pari al 5%, per i primi 5 anni e del 15% per quelli successivi. Ciò significa che non potrai ammortizzare l’acquisto dell’immobile. Inoltre, non si applicherà una deduzione alle spese condominiali e a quelle di ristrutturazione.

Comprare ufficio con partita IVA – Domande frequenti