Mercato immobiliare, compravendite in ripresa nel terzo trimestre 2024

• Il mercato immobiliare dopo una lunga contrazione vede una lieve ripresa nel terzo trimestre 2024.
• Questo settore è stato coinvolto negli ultimi anni dalla crisi delle compravendite, per cui una delle cause principali è stata l’aumento dei tassi di interesse sui mutui.
• I prezzi degli immobili attualmente sono stabili e diminuiscono le difficoltà dei cittadini nell’ottenimento di un mutuo con una banca.

Nel 2023 il mercato immobiliare è stato coinvolto da una diminuzione delle compravendite immobiliari, tramite mutuo, rispetto all’anno precedente. I dati Istat¹ avevano infatti rilevato una discesa nell’acquisto di case in Italia del 16% tra aprile e giugno 2023.

Questo trend negativo ha riguardato sia i mutui ipotecari sia le transazioni immobiliari in generale, con conseguenze significative sull’economia del settore che si sono prolungate fino al 2024. A seguito degli aumenti dei tassi di interesse disposti dalla BCE anche per l’Italia, molti hanno rinunciato ad aprire un mutuo.

Per il terzo trimestre 2024 questi dati però mostrano segnali in positivo: i prezzi delle case rimangono stabili nel tempo e i cittadini rilevano meno difficoltà nell’ottenere un mutuo bancario. Vediamo tutti i trend.

Mercato immobiliare italiano: la ripresa

Il calo delle compravendite immobiliari ha segnato un drastico -16% in tutta Italia nel 2023, un dato che ha preoccupato non solamente il settore immobiliare, ma l’intero PIL del paese.

A questo è conseguita una minore propensione all’acquisto, per cui molti cittadini, ma anche imprese, hanno optato per il canone di locazione in sostituzione alla compravendita. Nel 2024, dopo alcuni mesi di incertezza, arrivano i primi segnali di un miglioramento, con prezzi sostanzialmente invariati nel terzo trimestre dell’anno.

A segnalare questo trend è Bankitalia con il suo ultimo sondaggio², in cui viene analizzato un campione di agenti immobiliari per individuare l’andamento del mercato nel suo complesso. Nonostante la richiesta di acquistare nuove abitazioni sia ancora bassa, questa non sta più scendendo, rimanendo stabile nel tempo.

Come si può vedere dal grafico, bisogna ricordare che comunque l’intero settore è ancora lontano dall’andamento degli anni 2015-2016, pur con qualche miglioramento in termini di potenziali clienti nell’ultimo trimestre e con una ripresa sostanziale rispetto al 2020, periodo di pandemia.

Il 72% degli operatori ha indicato una certa stabilità dei prezzi, ma con un dato interessante che riguarda il valore degli sconti applicati dai venditori a favore degli acquirenti. Questi hanno infatti raggiunto i minimi storici, con una discesa del 7,8%, valore più basso di sempre.

Viene segnalato anche qual è il periodo di tempo che intercorre dal momento in cui l’incarico di vendita viene affidato all’intermediario immobiliare a quando effettivamente si concludono le pratiche, di 5,7 mesi. Nonostante un trend stabile per le vendite, aumentano gli accordi di locazione, di due punti percentuali rispetto al report precedente.

Cosa è successo al mercato immobiliare i primi mesi del 2024

Andando indietro nel tempo, la diminuzione dei mutui ipotecari e delle transazioni immobiliari del 2023 e dei primi mesi del 2024 è stata causata in modo più o meno diretto dall’aumento dei tassi di interesse. La BCE in particolare ha adottato una strategia per compensare l’inflazione basata sull’aumento in termini percentuali dei tassi di interesse.

La diminuzione delle compravendite immobiliari dello scorso periodo avuto quindi un impatto significativo sull’economia del settore, con ripercussioni sulla crescita economica generale.

Un fattore ulteriore che aveva scoraggiato la compravendita immobiliare, oltre a quello relativo ai mutui, ha riguardato l’aumento dei prezzi delle case degli ultimi anni.

L’incremento del costo delle abitazioni è stato riscontrato in diverse zone d’Italia, soprattutto nelle regioni a nord. Milano e Torino in particolare sono le città in cui si è registrata la crescita maggiore dei prezzi.

Questo fattore, unito al rialzo dei tassi di interesse dei mutui, ha fatto sprofondare il settore della compravendita immobiliare, soprattutto nelle principali città italiane. Al momento si nota una certa stabilità, che fa pensare ad una ripresa lenta ma continua.

Scendono i tassi di interesse sui mutui

Gli italiani prestano molta attenzione ai tassi di interesse quando devono stipulare un mutuo, tassi che al momento attuale sono in discesa. Una recente ricerca Changes Unipol e Ipsos³ ha delineato il comportamento dei cittadini di fronte a queste variazioni, soprattutto di fronte al nuovo taglio deciso dalla BCE di 0,25 punti.

Il 34% degli italiani ritiene che una discesa dei tassi incentiverebbe soprattutto l’apertura di un mutuo con una banca per l’acquisto di una prima casa, soprattutto per le giovani generazioni. Minore interesse invece avrebbe l’impatto di questo calo sulle seconde abitazioni.

I Millenial (nati tra il 1980 e il 1996) prediligono la rinegoziazione del mutuo, mentre 6 italiani su 10 di fronte ad un tasso di interesse elevato decidono di rimandare l’acquisto. Bisogna anche evidenziare che al momento sono 4 italiani su 10 a vivere in un nucleo familiare in cui è attivo un mutuo, mentre 1 cittadino su 2 si è trovato in una situazione di difficoltà nel pagamento di almeno una rata del mutuo.

Questi dati rilevano una maggiore partecipazione e attenzione agli andamenti dei tassi di interesse nella scelta di acquistare casa, una valutazione che, soprattutto in questa fase economica, per i più giovani è fondamentale.

Agevolazioni sui mutui per giovani under 36

Rimane confermato per quest’anno, con estensione fino al 2027, il sostegno rivolto ai giovani che intendono acquistare una prima casa tramite mutuo con la banca. Questi beneficiari possono fare riferimento al Fondo Consap con garanzia sull’importo fino all’80%.

Per potervi accedere è necessario avere un valore ISEE inferiore a 40.000 euro e acquistare un’abitazione destinata ad ospitare la residenza stabile dei beneficiari, con una categoria catastale diversa da quelle di lusso.

Il bonus prima casa è stato confermato quindi dalla manovra 2025, con 670 milioni di euro a disposizione fino al 2027. Va evidenziato che anche altri soggetti possono beneficiare della garanzia, chiedendo direttamente alla propria banca, con percentuale del 50%. Per le famiglie numerose inoltre la copertura può salire al 90%.

Immobili destinati agli uffici: le criticità

Andando ad analizzare invece i trend del momento per ciò che riguarda gli immobili adibiti ad uffici in Italia, si riscontrano non poche criticità, soprattutto in città di forte passaggio come Milano. Le norme europee per l’ambiente, da rispettare entro il 2030, si fanno sempre più stringenti, per cui moltissime strutture in tutto il paese sono considerate vecchie e a rischio.

In Italia, ma in generale in tutta Europa, gli edifici sono soggetti ad invecchiamento, del tutto lontani dalle prestazioni di efficienza energetica e sostenibilità ambientale richieste dall’UE. La maggior parte degli uffici situati nelle grosse città (per una percentuale che si delinea intorno all’80%) è considerata obsoleta, con urgenti necessità di aggiornamento dei sistemi energetici e delle strutture.

Una sfida non di poco conto, non solamente per le imprese costruttrici, ma anche per le aziende che detengono immobili di proprietà e strutture messe a disposizione come spazi di co-working.

Mercato immobiliare, compravendite – Domande frequenti

1. Prezzi delle abitazioni, 19 dicembre 2023, Istat, istat.it ↩︎
2. Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia, 21 novembre 2024, Agenzia delle Entrate e Banca d’Italia, agenziaentrate.gov.it ↩︎
3. Ricerca Changes Unipol-Ipsos: il taglio dei tassi della BCE, Unipol, unipol.it ↩︎