Aprire un affittacamere: requisiti, costi e Partita Iva

• Per aprire un affittacamere occasionale in modo non professionale non occorre aprire la Partita Iva, obbligo che invece è previsto per le attività professionali e continuative.
• Per l’apertura della Partita Iva il codice Ateco è 55.20.51: “Affittacamere per brevi soggiorni, case ed appartamenti per vacanze, bed and breakfast, residence”.
• Aprire un affittacamere professionale comporta l’obbligo di iscriversi al Registro delle Imprese, aprire una posizione all’INPS e INAIL.

Le strutture ricettive possono portare a guadagni molto importanti, e questo vale anche per l’affittacamere. Per aprire un affittacamere occorre però rispettare alcuni obblighi ed essere in possesso di precisi requisiti.

I requisiti sono stabiliti dalle singole Regioni, ma vi sono regole di base da rispettare in tutta Italia per avviare questo tipo di attività.

Occorre precisare che non sempre è previsto l’obbligo di aprire la Partita Iva, e questo dipende dal tipo di affittacamere che si vuole aprire. Infatti, nel caso dell’affittacamere non professionale inteso come attività occasionale, non è necessario aprire la Partita Iva.

Ma nel caso delle strutture professionali, oltre alla Partita Iva è necessario anche aprire una posizione all’INPS e all’INAIL, e l’iscrizione al Registro delle Imprese.

Cos’è un affittacamere?

L’affittacamere è una struttura composta da un massimo di sei camere situate, per legge, in non più di due appartamenti del medesimo stabile. All’interno della struttura vengono forniti pernottamento e altri servizi facoltativi.

Questo tipo di struttura ricettiva rappresenta una soluzione economica, più conveniente rispetto ai classici hotel.

Molto spesso l’affittacamere viene confuso con il bed & breakfast. Ma tra i due tipi di struttura ci sono diverse differenze.

Differenza tra affittacamere e B&B

Dal punto di vista legale e fiscale, gli affittacamere e i B&B presentano diverse differenze. La principale differenza è la natura dell’attività. Infatti, il bed & breakfast generalmente è una struttura a conduzione familiare, mentre l’affittacamere in genere ha natura professionale.

Altra grande differenza riguarda la residenza e il luogo di esercizio. Infatti, nel caso del B&B in genere la residenza o il domicilio del proprietario devono coincidere con il luogo in cui si esercita l’attività, cosa che non è prevista per gli affittacamere. Questa regola, va ricordato, può variare in base alla Regione specifica.

Per i B&B è, inoltre, richiesta l’interruzione obbligatoria dell’attività o una minima chiusura annuale. Invece, gli affittacamere possono operare tutto l’anno senza interruzioni.

Al contrario del bed & breakfast, l’affittacamere non è tenuto a fornire la prima colazione, ma può fornire anche altri servizi complementari.

Aprire un affittacamere: i requisiti

La normativa vigente, ossia il Regolamento 7 agosto 2015, n. 8 noto anche come “Nuova disciplina delle strutture ricettive extralberghiere”, stabilisce che le strutture da destinare a guest house o affittacamere devono presentare i seguenti requisiti:

• sono composte da un massimo di sei camere;
• le camere devono essere ubicate in non più di due appartamenti ammobiliati di uno stesso stabile;
• lo stabile deve essere accessibile dallo stesso ingresso su strada;
• devono essere dotate di:
  • un soggiorno di almeno 14 metri quadrati;cucina o di angolo cottura annesso al soggiorno;camere singole dotate di porta e finestra e arredate di almeno 8 mq;camere doppie con porta e finestra e arredate di almeno 14 mq;
  • energia elettrica, acqua calda e fredda e riscaldamento.

Esistono, poi, due tipologie di affittacamere e presentano rispettivamente obblighi e requisiti diversi. Le due tipologie sono:

• affittacamere professionale;
• affittacamere non professionale (occasionale).

Come aprire un affittacamere non professionale

Per aprire un affittacamere non professionale sono richiesti solo due requisiti:

• l’attività deve essere svolta in maniera occasionale e non continuativa;
• l’attività deve essere esercitata nello stesso immobile in cui il proprietario risulta residente o domiciliato.

Anche gli adempimenti in questo caso sono inferiori a quelli previsti per gli affittacamere professionali. Tra i principali adempimenti c’è l’invio della SCIA al Comune di competenza prima di iniziare ad esercitare l’attività.

Come aprire un affittacamere professionale

Per l’affittacamere professionale la residenza o il domicilio del proprietario può non coincidere con la struttura da destinare all’attività.

Questo tipo di attività è continuativa, il che significa che si avvia una vera e propria impresa che prevede specifici requisiti. In questo caso, infatti, occorre:

• aprire la Partita Iva;
• consegnare la SCIA al Comune di riferimento;
• iscriversi al Registro delle Imprese della Camera di Commercio;
• comunicare il listino prezzi alle autorità amministrative entro il 1° marzo e il 1° ottobre di ogni anno.

Prima di avviare l’attività occorre, quindi, consegnare al Comune la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività). Per questo è necessario fornire una documentazione che prevede:

• documento di identità e codice fiscale del titolare;
• ubicazione della struttura;
• numero di posti letto e loro distribuzione;
• servizi igienici a disposizione degli ospiti;
• servizi complementari offerti;
• periodi di esercizio dell’attività.

È anche necessario il monitoraggio e la comunicazione dei dati relativi agli ospiti alle autorità di pubblica sicurezza, da inviare per tutti i soggiorni inferiori ai 30 giorni.

Per soggiorni superiori ai 30 giorni si procede con la registrazione del contratto di locazione presso l’Agenzia delle Entrate con il modulo RLI.

Quanto costa aprire un affittacamere

Per avviare l’attività di affittacamere i costi sono relativamente contenuti, soprattutto se si è già in possesso di una struttura da destinare allo scopo.

In caso contrario, le spese da sostenere sono:

• acquisto o affitto della struttura o degli appartamenti da destinare all’attività;
• eventuali ristrutturazioni per rendere i locali a norma;
• utenze;
• spese per adempiere alle pratiche burocratiche;
• commercialista;
• costo di iscrizione al Registro delle Imprese.

Quanto guadagna un affittacamere

Aprire un affittacamere può essere una buona opportunità di guadagno, soprattutto se si dispone di spazi appositi e immobili non utilizzati. Il guadagno di un’attività di questo tipo è molto variabile, in base a diversi parametri, e va bilanciato rispetto a costi e investimenti.

Una stanza in un affittacamere costa in media a partire da 35 euro a notte. La media del guadagno annuo per struttura può partire da circa 12.000 euro.

Il guadagno complessivo dipende dal numero di stanze messe a disposizione degli ospiti, dal costo e da altre variabili, come ad esempio la zona in cui si trova l’immobile.

Aprire un affittacamere: la Partita Iva

Oltre a presentare la SCIA in Comune, è anche necessario aprire la Partita Iva entro 30 giorni dall’inizio dell’attività. Questa procedura è piuttosto veloce, ed è consigliabile affidarsi ad un commercialista per evitare di commettere errori.

Oltre all’apertura della Partita Iva e la conseguente costituzione della ditta o della società, occorre anche effettuare l’iscrizione al Registro delle Imprese della Camera di Commercio e aprire una posizione all’INPS e all’INAIL per titolari e dipendenti.

Per effettuare l’apertura della Partita Iva bisogna:

• individuare il codice Ateco;
• scegliere il regime contabile a cui aderire.

La procedura di apertura Iva si può effettuare, in via telematica, presso gli uffici fisici o con raccomandata A/R all’Agenzia delle Entrate.

Codice Ateco

Per aprire un affittacamere in forma professionale bisogna utilizzare il seguente codice Ateco:

• 55.20.51: “Affittacamere per brevi soggiorni, case ed appartamenti per vacanze, bed and breakfast, residence”.

Il coefficiente di redditività è al 40%, di conseguenza la base imponibile su cui calcolare imposte e contributi è pari al 40% del totale dei guadagni.

Regime contabile

Le ditte individuali che registrano ricavi inferiori a 85.000 euro possono aderire al regime contabile forfettario. Si tratta di un regime agevolato che prevede il pagamento di un’imposta sostitutiva del 5% per i primi 5 anni e del 15% per gli anni successivi sulla base imponibile.

In alternativa, gli altri regimi da poter adottare sono due: il regime ordinario e il regime semplificato. In questi casi le principali imposte da pagare sono:

• IRPEF (Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche);
• IVA (Imposta sul Valore Aggiunto);
• IRAP (Imposta Regionale sulle Attività Produttive);
• addizionali comunali e regionali.

È, inoltre, previsto l’obbligo di fatturazione elettronica e la tenuta delle scritture contabili, ed è possibile optare per la detrazione dei costi relativi all’attività.

Regime contributivo

I titolari di un affittacamere sono tenuti ad aprire una posizione alla Gestione Commercianti INPS per versare i contributi previdenziali.

Gli iscritti alla Gestione Commercianti con reddito pari o minore di 17.504 euro devono pagare un importo fisso annuo pari a 4.292,42 euro. Invece, per redditi superiori, si versano i contributi calcolati sulla parte eccedente. Nel caso degli affittacamere, in deroga al principio generale, l’art. 8 del D.L. 29 marzo 1995, n. 97 stabilisce testualmente che: “Le persone che esplicano l’attività di affittacamere di cui al nono comma dell’art. 6 della legge 17 maggio 1983, n. 217, sono soggette a contribuzione
previdenziale in rapporto al reddito effettivamente percepito se inferiore al livello minimo imponibile, determinato ai sensi dell’art. 1, comma 3, della legge 2 agosto 1990, n. 233″

L’aliquota è:

• 24,48% per chi ha più di 21 anni;
• 23,73% per chi ha meno di 21 anni.

Se si adotta il regime fiscale forfettario si può richiedere una riduzione del 35% sul totale dei contributi INPS.

Per gli affittacamere costituiti sotto forma societaria è previsto anche l’obbligo di iscrizione e contribuzione all’INAIL. Invece, per le ditte individuali, l’iscrizione presso l’INAIL è obbligatoria quando si hanno dipendenti.

Aprire un affittacamere – Domande frequenti